편집 원칙과 근거 자료

1. 세율마다 근거 조문을 답니다

취득세는 지방세법 제11조의 기본 구간(6억 이하 1%, 6~9억 선형, 9억 초과 3%)과 제13조의2의 중과 세율을 따르고, 지방교육세와 농어촌특별세를 각각의 산식으로 얹습니다. 양도소득세는 1세대 1주택 12억 비과세와 초과분 안분, 장기보유특별공제, 단기 양도 중과세율, 지방소득세 10%를 순서대로 적용합니다.

보유세는 재산세의 공정시장가액비율과 1주택 특례세율(지방세법 제111조의2), 도시지역분과 지방교육세, 그리고 종합부동산세의 공제와 농어촌특별세까지 계산합니다. 매매 중개보수는 공인중개사법 시행규칙 별표1의 요율과 저가 구간 한도액을 씁니다.

각 상수에는 근거 조문을 주석으로 남겨 둡니다. 개정이 있었을 때 어디를 봐야 하는지 알기 위해서입니다.

2. 근거로 삼는 자료

• 국가법령정보센터 — 지방세법·소득세법·종합부동산세법과 각 시행령의 원문·개정 이력
• 국세청 — 양도소득세·종합부동산세의 신고 절차와 해석 사례
• 위택스 — 취득세·재산세 등 지방세의 신고·납부
• 부동산공시가격 알리미 — 공시가격과 시가표준액 조회 — 보유세 계산의 출발점

3. 확정되지 않은 개편안은 넣지 않습니다

발표만 된 세제개편안은 국회 심의에서 바뀌거나 빠집니다. 그런 값을 계산기에 미리 넣으면, 그해에 실제로 세금을 내는 사람에게 틀린 금액을 보여주게 됩니다.

예를 들어 종합부동산세 1세대 1주택 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올리는 안이 나와 있지만, 이 사이트의 계산기는 현행 12억원 그대로 씁니다. 통과된 뒤에 반영합니다.

다만 개편안 자체를 감추지는 않습니다. 가이드 글에서 "확정 전"이라고 밝히고 내용을 다룹니다. 계산에 넣지 않을 뿐입니다.

4. 일부러 계산하지 않는 것

요건 판정이 사실관계에 크게 좌우되거나, 한시 조치라 자주 바뀌는 항목은 숫자로 단정하지 않고 설명만 합니다.

• 다주택자 양도세 중과 — 한시 배제가 2026년 5월 9일로 끝나 다시 적용되지만, 주택 수·지역·임대주택 예외 판정이 사실관계에 좌우돼 계산에 넣지 않았습니다. 계산기 화면에 이 점을 따로 경고합니다
• 생애최초·신혼부부 취득세 감면 — 소득·가격 요건과 사후 관리 의무가 붙습니다
• 고령자·장기보유 세액공제, 세부담 상한 — 개인별 이력에 따라 갈립니다
• 일시적 2주택 특례 — 종전 주택 처분 기한이 개정될 때마다 바뀝니다
• 조정대상지역 지정 현황 — 수시로 바뀌어 하드코딩하지 않고 이용자 입력으로 받습니다

5. 고쳤던 것 — 재산세 특례를 뭉뚱그렸던 일

1주택 재산세의 공정시장가액비율은 공시가격 구간별로 43%·44%·45%로 다릅니다. 예전에 이것을 44% 하나로 뭉뚱그려 쓴 적이 있는데, 3억 이하와 6억 초과 구간에서 실제 고지액과 어긋났습니다.

더 큰 문제는 특례세율(지방세법 제111조의2)을 빠뜨린 것이었습니다. 비율만 낮추고 세율 특례를 적용하지 않아 1주택자 재산세가 과다하게 나왔는데, 그때도 다른 테스트 61개가 전부 통과하고 있었습니다. 계산 로직을 기호로만 검증하면 값이 틀려도 통과하기 때문입니다.

그래서 지금은 최종 금액을 리터럴로 고정한 테스트를 함께 둡니다. 비율이나 세율이 바뀌면 이 테스트가 먼저 깨집니다.

가이드 본문에 HTML 태그를 직접 써서 화면에 글자 그대로 노출된 적도 있었습니다. 강조는 별표 표기로 쓰고 템플릿이 변환하는 구조인데, 데이터에 태그를 적으면 변환 대상이 아니라 그냥 글자가 됩니다. 지금은 본문에서 태그 패턴을 찾아 실패시키는 검사를 두고 있습니다.

6. 고쳤던 것 — 2026년 10월 법조문 전수 대조

2026년 10월 3일, 계산기 네 개와 가이드 20편을 지방세법·소득세법·종합부동산세법·지방세특례제한법과 각 시행령의 현행 원문에 하나씩 대조했습니다. 취득세·양도세·중개보수 계산은 맞았고, 아래를 고쳤습니다.

• 종부세에서 재산세 중복분을 빼지 않았습니다. 같은 가치에 재산세가 이미 매겨지므로 종부세에서 그만큼을 공제해야 합니다(종부세법 제9조 제3항, 시행령 제4조의3). 공시가격 15억원 1주택의 종부세가 108만원으로 나왔는데, 공제하면 691,200원입니다.
• 다주택 양도세 중과 경고가 없었습니다. 계산기는 중과를 계산하지 않는데, 한시 배제가 2026년 5월 9일로 끝나 조정대상지역 다주택 세대는 기본세율에 20~30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 빠집니다. 계산 결과 옆에 이 점을 적었습니다.
• 이월과세 기간을 "5년"으로 적은 글이 있었습니다. 2023년 1월 1일 이후 증여받은 자산은 10년입니다(소득세법 제97조의2). 다른 글은 "확인하라"고만 쓰고 답을 주지 않았습니다.
• 생애최초 감면에 소득 요건이 있다고 썼습니다. 현행 조문에는 소득 요건이 없고, 취득가액 12억원 이하·한도 200만원(소형 주택·인구감소지역 300만원)입니다. 상속 지분을 처분했으면 무주택으로 봐 준다는 예외도 빠져 있었습니다.
• 일시적 2주택 기간이 바뀐 것을 반영했습니다. 2026년 10월 1일 시행 시행령으로, 종전 주택과 새 집이 모두 조정대상지역이면 처분 기간이 3년에서 2년으로 줄었습니다(새 집을 2026년 8월 4일 이후 취득한 경우부터). 개편안 글에서 "발표됐다"로 적었던 부분은 확정으로 고쳤습니다.
• 부부 각각 청약은 2024년부터 허용됩니다. "부적격 처리될 수 있다"는 FAQ를 고쳤습니다(주택공급에 관한 규칙 제55조의2).
• 부담부증여 글이 취득세 계산기로 증여 취득세를 계산할 수 있다고 안내했습니다. 이 계산기는 매매 기준이라 증여 세율(3.5%, 조정대상지역 3억 이상 12%)은 따로 적었습니다.

7. 자문이 아니라 추정입니다

여기서 얻은 금액은 공개된 산식으로 계산한 참고용 추정치입니다. 실제 세액은 취득 경위, 보유·거주 이력, 세대 구성, 감면 요건 충족 여부에 따라 달라집니다.

개별 사안에 대한 세무·법률 자문을 하지 않고, 특정 중개업소나 금융상품을 권유하지도 않습니다. 확정 금액은 홈택스·위택스와 세무 전문가로 확인하시길 권합니다.

입력한 취득가액·양도가액·공시가격은 브라우저 안에서만 처리되며 서버로 전송되지 않습니다.

8. 정정 요청과 운영

세법이 개정됐는데 반영되지 않았거나, 실제 고지·신고 금액과 다르다면 알려주세요. 입력값(취득가액·보유 기간·주택 수·지역)과 실제 금액을 함께 적어 주시면 어느 단계에서 갈렸는지 확인할 수 있습니다.

lifebanjang1004@naver.com

부동산노트는 생활반장(lifebanjang.com) 노트 시리즈의 하나로, 개인이 직접 만들고 운영합니다. 운영 비용은 페이지에 게재되는 광고로 충당하며, 광고 여부가 계산 결과나 글의 내용에 영향을 주지 않습니다.