양도소득세 계산기

집을 팔 때 가장 큰 변수, 양도세

양도소득세는 ‘얼마에 팔았나’가 아니라 얼마를 남겼나에 매기는 세금입니다. 판 금액에서 산 금액과 필요경비를 빼면 양도차익이 나오고, 여기서 각종 공제를 뺀 금액에 세율을 곱합니다.

가장 중요한 것은 1세대 1주택 비과세입니다. 2년 이상 보유 요건을 채우면 12억원까지는 세금이 아예 없습니다. 반대로 요건을 며칠 차이로 못 채우면 수천만원의 세금이 발생할 수 있어, 매도 시점을 정할 때 보유 기간을 반드시 확인해야 합니다.

장기보유특별공제도 큽니다. 1주택으로 10년 이상 보유하고 거주했다면 양도차익의 80%가 공제되어 세금이 크게 줄어듭니다. 오래 살수록 유리하게 설계된 구조입니다.

자주 묻는 질문

Q. 1세대 1주택이면 세금이 없나요?

2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)한 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 12억을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익만 안분해서 과세합니다. 예를 들어 15억에 팔았다면 차익 중 (15억−12억)/15억 = 20%만 과세 대상입니다.

Q. 장기보유특별공제는 얼마나 되나요?

3년 이상 보유하면 적용됩니다. 일반은 연 2%씩 최대 30%(15년), 1세대1주택으로 2년 이상 거주했다면 보유 연 4% + 거주 연 4%로 각각 최대 40%, 합쳐서 최대 80%까지 공제받습니다. 오래 살수록 세금이 크게 줄어드는 구조입니다.

Q. 산 지 얼마 안 됐는데 팔면요?

보유 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 단일 세율이 적용됩니다(주택·조합원입주권 기준). 기본세율(6~45%)보다 훨씬 높으니 단기 매도는 세금 부담이 큽니다.

Q. 필요경비에는 뭐가 들어가나요?

취득 시 낸 취득세, 중개보수, 법무사 비용과 자본적 지출(발코니 확장, 새시 교체 등 가치를 높이는 공사)이 포함됩니다. 도배·장판 같은 수익적 지출은 인정되지 않습니다. 영수증을 보관해야 인정받습니다.