부동산노트

양도소득세 계산기

판 금액과 산 금액, 보유·거주 기간을 넣으면 비과세 여부와 예상 세액을 계산합니다.

1세대 1주택 비과세 요건

예상 양도소득세

기본세율 (6~45%)

8,210,400원

양도차익
4억 8,000만원
과세 대상 (12억 초과분 안분)
9,600만원
장기보유특별공제 (40%)
-38,400,000원
과세표준 (기본공제 250만 차감)
55,100,000원
양도소득세
7,464,000원
지방소득세 (10%)
746,400원

다주택자 조정대상지역 중과세율, 감면·특례는 반영하지 않은 간이 추정입니다. 실제 세액은 국세청 홈택스 ‘양도소득세 계산’이나 세무 전문가에게 확인하세요.

집을 팔 때 가장 큰 변수, 양도세

양도소득세는 ‘얼마에 팔았나’가 아니라 얼마를 남겼나에 매기는 세금입니다. 판 금액에서 산 금액과 필요경비를 빼면 양도차익이 나오고, 여기서 각종 공제를 뺀 금액에 세율을 곱합니다.

가장 중요한 것은 1세대 1주택 비과세입니다. 2년 이상 보유 요건을 채우면 12억원까지는 세금이 아예 없습니다. 반대로 요건을 며칠 차이로 못 채우면 수천만원의 세금이 발생할 수 있어, 매도 시점을 정할 때 보유 기간을 반드시 확인해야 합니다.

장기보유특별공제도 큽니다. 1주택으로 10년 이상 보유하고 거주했다면 양도차익의 80%가 공제되어 세금이 크게 줄어듭니다. 오래 살수록 유리하게 설계된 구조입니다.

자주 묻는 질문

Q. 1세대 1주택이면 세금이 없나요?
2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)한 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 12억을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익만 안분해서 과세합니다. 예를 들어 15억에 팔았다면 차익 중 (15억−12억)/15억 = 20%만 과세 대상입니다.
Q. 장기보유특별공제는 얼마나 되나요?
3년 이상 보유하면 적용됩니다. 일반은 연 2%씩 최대 30%(15년), 1세대1주택으로 2년 이상 거주했다면 보유 연 4% + 거주 연 4%로 각각 최대 40%, 합쳐서 최대 80%까지 공제받습니다. 오래 살수록 세금이 크게 줄어드는 구조입니다.
Q. 산 지 얼마 안 됐는데 팔면요?
보유 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 단일 세율이 적용됩니다(주택·조합원입주권 기준). 기본세율(6~45%)보다 훨씬 높으니 단기 매도는 세금 부담이 큽니다.
Q. 필요경비에는 뭐가 들어가나요?
취득 시 낸 취득세, 중개보수, 법무사 비용과 자본적 지출(발코니 확장, 새시 교체 등 가치를 높이는 공사)이 포함됩니다. 도배·장판 같은 수익적 지출은 인정되지 않습니다. 영수증을 보관해야 인정받습니다.

무엇을 근거로 계산하나

소득세법 제89조 제1항 제3호 (1세대 1주택 비과세)
1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정대상지역 취득분은 2년 거주도 필요)하고 양도하면 비과세입니다. 다만 양도가액 12억원을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익만 과세합니다.
소득세법 제95조 (장기보유특별공제)
일반 자산은 보유 3년부터 연 2%씩 최대 30%를 공제합니다. 1세대 1주택으로 2년 이상 거주한 경우에는 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%를 합해 최대 80%까지 공제받습니다.
소득세법 제103조 (양도소득 기본공제)
양도소득금액에서 연 250만원을 공제합니다. 같은 해에 여러 건을 양도하면 합쳐서 한 번만 적용됩니다.
소득세법 제104조 (단기보유 중과)
보유 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 세율이 적용됩니다. 2년 이상이면 기본세율(6~45%)을 적용합니다. 산출된 세액의 10%가 지방소득세로 추가됩니다.

다주택자 양도세 중과, 고령자·장기보유 세액공제, 일시적 2주택 특례는 반영하지 않았습니다. 개정과 한시 배제가 잦은 영역이라 실제 세액은 달라질 수 있으니 국세청 홈택스에서 확인하세요. 양도소득세 예정신고 기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월입니다.

계산 예시 — 직접 따라가 보세요

아래는 위 계산기가 실제로 거치는 단계입니다. 같은 값을 넣으면 같은 결과가 나오는지 확인해 보실 수 있습니다.

1세대 1주택 · 8억에 사서 14억에 매도 · 10년 보유·거주 · 필요경비 2,000만원

  1. 1.양도차익 = 1,400,000,000 − 800,000,000 − 20,000,000 = 580,000,000원
  2. 2.12억 초과분만 과세: 과세대상 양도차익 = 580,000,000 × (14억 − 12억) ÷ 14억 = 82,857,142원
  3. 3.장기보유특별공제 = 보유 10년 40% + 거주 10년 40% = 80%
  4. 4.공제액 = 82,857,142 × 80% = 66,285,713원 → 양도소득금액 16,571,429원
  5. 5.기본공제 250만원을 빼면 과세표준 14,071,429원
  6. 6.기본세율 적용 → 산출세액 850,710원, 지방소득세 85,070원

→ 총 935,780원 — 차익 5.8억에 세금 약 94만원. 1주택 비과세와 80% 공제의 효과입니다

1주택 비과세 요건 미충족 · 5억에 사서 7억에 매도 · 5년 보유 · 필요경비 1,500만원

  1. 1.양도차익 = 700,000,000 − 500,000,000 − 15,000,000 = 185,000,000원
  2. 2.비과세가 아니므로 전액 과세 대상
  3. 3.장기보유특별공제 = 보유 5년 × 2% = 10% → 18,500,000원
  4. 4.양도소득금액 166,500,000원 − 기본공제 250만원 = 과세표준 164,000,000원
  5. 5.기본세율 적용 → 산출세액 42,380,000원, 지방소득세 4,238,000원

→ 총 46,618,000원 — 같은 제도라도 요건 충족 여부로 부담이 완전히 달라집니다

이런 점을 자주 놓칩니다

12억을 넘어도 전액 과세가 아닙니다

12억 초과분에 해당하는 비율만큼만 과세합니다. 14억에 팔았다면 차익 전체가 아니라 (14억−12억)÷14억, 약 14.3%에 해당하는 차익만 과세 대상이 됩니다.

필요경비를 빠뜨리면 세금이 늘어납니다

취득할 때 낸 취득세와 중개보수, 자본적 지출에 해당하는 수리비(샷시 교체, 확장 등)는 필요경비로 인정됩니다. 영수증과 계약서를 보관해 두어야 인정받을 수 있으니 집을 살 때부터 모아 두세요.

80% 공제는 거주 요건이 있습니다

1세대 1주택이라도 2년 이상 거주하지 않으면 최대 80% 공제가 아니라 일반 공제(연 2%, 최대 30%)가 적용됩니다. 보유만 오래 했다고 자동으로 되는 것이 아닙니다.

2년을 며칠 앞두고 팔면 세율이 크게 뜁니다

1년 이상 2년 미만은 60%, 2년을 넘기면 기본세율입니다. 잔금일 며칠 차이로 세금이 몇 배가 될 수 있으므로, 보유기간이 2년 경계에 있다면 잔금 일정을 먼저 확인하세요.

확인처와 갱신

이 계산기는 위에 적은 기준을 코드로 옮긴 것이며, 경계값 중심의 자동 검증 테스트를 두고 운영합니다. 기준이 개정되면 계산 로직과 이 설명을 함께 갱신합니다. 마지막 갱신: 2026-08-02

결과는 참고용 추정치입니다. 확정 금액과 자격 판단은 아래에서 확인하세요.

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