부동산노트

보유세 계산기

공시가격을 넣으면 매년 내는 재산세와 종합부동산세를 함께 계산합니다.

보유 형태

예상 보유세 (연간)

1,260,000원

재산세 (7·9월 분납)

과세표준
3억 6,000만원
재산세 본세
630,000원
도시지역분
504,000원
지방교육세
126,000원
재산세 합계
1,260,000원

종합부동산세 (12월)

기본공제(12억) 이하라 종부세 대상이 아닙니다.

1주택 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%), 세부담 상한, 다주택 중과세율은 반영하지 않은 간이 추정입니다. 재산세는 위택스, 종부세는 국세청 홈택스에서 확인하세요.

집을 가지고만 있어도 나가는 세금

집을 사고파는 순간에만 세금이 붙는 것이 아닙니다. 보유하는 동안 매년 재산세가 나오고, 공시가격이 일정 기준을 넘으면 종합부동산세가 추가됩니다. 이 둘을 합쳐 보유세라고 합니다.

두 세금 모두 매년 6월 1일 현재 소유자에게 부과됩니다. 그래서 집을 사고팔 때 잔금일을 6월 1일 앞뒤로 조정하는 협상이 실제로 일어납니다. 5월 말에 팔면 그해 보유세를 피할 수 있기 때문입니다.

계산의 출발점은 실거래가가 아니라 공시가격입니다. 여기에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고 세율을 적용합니다. 1세대 1주택은 이 비율이 낮아지고 종부세 공제도 커져서, 같은 가격이라도 다주택자보다 세금이 훨씬 적습니다.

자주 묻는 질문

Q. 재산세와 종부세는 뭐가 다른가요?
재산세는 지방세로 주택을 가진 사람 대부분이 냅니다(7월·9월 분납). 종합부동산세는 국세로, 공시가격이 기본공제(1세대1주택 12억, 그 외 9억)를 넘는 경우에만 12월에 추가로 냅니다.
Q. 공시가격은 어디서 확인하나요?
부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 주소로 조회할 수 있습니다. 실거래가가 아니라 정부가 매년 발표하는 가격이며, 보통 시세보다 낮게 책정됩니다. 보유세는 이 공시가격을 기준으로 계산합니다.
Q. 1주택자는 얼마나 유리한가요?
세 가지 혜택이 있습니다. 첫째 재산세 공정시장가액비율이 60%에서 43~45%로 낮아지고(공시가격 3억 이하 43%, 3~6억 44%, 6억 초과 45%), 둘째 공시가격 9억원 이하면 특례세율이 적용돼 각 구간 세율이 0.05%p 낮아집니다. 셋째 종부세 기본공제가 9억에서 12억으로 커집니다. 여기에 고령자·장기보유 세액공제(합쳐 최대 80%)까지 받으면 부담이 크게 줄어듭니다.
Q. 6월 1일이 왜 중요한가요?
재산세와 종부세 모두 매년 6월 1일 현재 소유자에게 부과됩니다. 5월 31일에 팔면 그해 보유세를 안 내고, 6월 2일에 사면 1년치를 다 냅니다. 그래서 매매 잔금일을 6월 1일 전후로 조정하는 경우가 많습니다.

무엇을 근거로 계산하나

지방세법 제110조 (재산세 과세표준)
공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구합니다. 주택은 60%가 기본이며, 1세대 1주택은 특례로 더 낮은 비율이 적용됩니다. 이 특례 비율은 하나가 아니라 공시가격 구간별로 갈립니다 — 3억 이하 43%, 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 45%입니다. 이 비율은 매년 시행령으로 조정됩니다.
지방세법 제111조의2 (1세대1주택 특례세율)
1세대 1주택이면서 공시가격이 9억원 이하이면 세율 자체가 각 구간 0.05%p 낮아집니다(0.05 / 0.1 / 0.2 / 0.35%). 공정시장가액비율 특례와 별개로 적용되는 두 번째 혜택입니다. 공시가격 9억원을 넘으면 이 특례세율이 끊기고 일반 세율표로 돌아가므로, 그 경계에서 세금이 크게 뜁니다.
지방세법 제111조 (재산세 세율)
주택분 재산세는 과세표준 구간별 누진세율을 적용합니다. 여기에 도시지역분(과세표준의 0.14%)과 지방교육세(재산세액의 20%)가 더해집니다.
종합부동산세법 제8조·제9조
공시가격 합계에서 1세대 1주택은 12억원, 그 외는 9억원을 공제한 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만들고 누진세율을 적용합니다. 종부세액의 20%가 농어촌특별세로 추가됩니다.
지방세법 제114조 (과세기준일)
재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날 등기부상 소유자가 그 해 보유세를 전부 부담합니다.

세부담 상한(전년 대비 인상 폭 제한), 고령자·장기보유 세액공제, 부부 공동명의 특례는 반영하지 않은 간이 추정입니다. 실제 고지서 금액은 이보다 낮아지는 경우가 많습니다. 재산세는 7월과 9월에 나눠, 종합부동산세는 12월에 부과됩니다.

계산 예시 — 직접 따라가 보세요

아래는 위 계산기가 실제로 거치는 단계입니다. 같은 값을 넣으면 같은 결과가 나오는지 확인해 보실 수 있습니다.

공시가격 8억원 · 1세대 1주택

  1. 1.1주택 특례 공정시장가액비율 45%(6억 초과) → 과세표준 360,000,000원
  2. 2.공시가격 9억 이하라 특례세율 적용 → 재산세 630,000원
  3. 3.도시지역분 = 과세표준 × 0.14% = 504,000원
  4. 4.지방교육세 = 재산세 × 20% = 126,000원
  5. 5.공시가격 8억은 1주택 공제 12억 이하라 종합부동산세 없음

→ 연간 보유세 1,260,000원 (재산세 7월·9월 분납)

공시가격 9억원 vs 10억원 · 1세대 1주택

  1. 1.9억: 과세표준 405,000,000원 → 특례세율 적용 → 재산세 787,500원
  2. 2.10억: 과세표준 450,000,000원 → 특례세율이 끊겨 일반세율 → 재산세 1,170,000원
  3. 3.공시가격은 11% 오르는데 재산세 본세는 49% 뜁니다

→ 특례세율은 공시가격 9억원 이하에서만 적용됩니다 — 이 선을 넘는 순간 세율표가 통째로 바뀝니다

공시가격 15억원 · 1세대 1주택

  1. 1.특례 비율 45% → 재산세 과세표준 675,000,000원
  2. 2.9억을 넘어 일반세율 적용 → 재산세 2,070,000원
  3. 3.도시지역분 945,000원 + 지방교육세 414,000원 → 재산세 합계 3,429,000원
  4. 4.종부세: 공시 15억 − 공제 12억 = 3억, × 공정시장가액비율 60% = 과세표준 180,000,000원
  5. 5.종부세 1,080,000원 (농어촌특별세 포함)

→ 연간 보유세 4,509,000원 — 공시가격이 약 1.9배인데 보유세는 3.6배입니다

이런 점을 자주 놓칩니다

6월 1일 하루 차이로 납세자가 바뀝니다

6월 1일 소유자가 그 해 보유세를 전부 냅니다. 파는 쪽은 6월 1일 전에 잔금을 받는 것이, 사는 쪽은 그 이후에 받는 것이 유리합니다. 실무에서는 계약서 특약으로 부담을 나누기도 하므로 계약 단계에서 협의하세요.

공시가격은 시세가 아닙니다

보유세는 실거래가가 아니라 공시가격을 기준으로 합니다. 공시가격은 통상 시세보다 낮게 책정되며 매년 봄에 공표됩니다. 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.

공정시장가액비율은 매년 바뀝니다

과세표준을 정하는 이 비율이 시행령으로 조정되기 때문에, 공시가격이 그대로여도 보유세가 달라질 수 있습니다. 이 계산기는 현재 적용 중인 비율을 반영합니다.

1주택 판단은 세대 기준입니다

본인 명의로 한 채여도 같은 세대에 다른 주택이 있으면 1세대 1주택이 아닙니다. 반대로 부부 공동명의는 별도의 특례 적용 여부를 선택할 수 있어 유불리가 갈리므로 확인이 필요합니다.

확인처와 갱신

이 계산기는 위에 적은 기준을 코드로 옮긴 것이며, 경계값 중심의 자동 검증 테스트를 두고 운영합니다. 기준이 개정되면 계산 로직과 이 설명을 함께 갱신합니다. 마지막 갱신: 2026-08-02

결과는 참고용 추정치입니다. 확정 금액과 자격 판단은 아래에서 확인하세요.

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