부동산 계약을 깨면 얼마를 무나 — 계약금 배액배상의 구조

민법은 계약금을 해약금으로 추정합니다. 특약이 없으면 이 규칙이 적용됩니다.

매수인이 포기하는 방식 — 이미 준 계약금을 돌려받지 않고 계약을 끝냅니다.

매도인이 배액을 주는 방식 — 받은 계약금에 같은 금액을 더해 돌려줍니다. 그래서 <배액배상>입니다.

말로만 하면 안 됩니다. 매도인이 해제하려면 배액을 실제로 제공해야 효력이 생깁니다. <두 배 줄 테니 없던 일로 하자>는 통보만으로는 부족합니다.

계약금이 적으면 깨기 쉬워집니다. 그래서 매도인이 계약금을 낮게 받자고 하면, 다른 매수인이 나타났을 때 깰 여지를 남기는 것일 수 있습니다.

• 매수인 해제 — 계약금 포기
• 매도인 해제 — 계약금 배액 제공 (실제 지급 필요)
• 특약이 없으면 계약금 = 해약금
• 계약금이 적을수록 깨기 쉬움

이행에 착수한 뒤에는 해약금 해제를 할 수 없습니다. 이게 가장 중요한 지점입니다.

중도금 지급이 대표적인 이행 착수입니다. 매수인이 중도금을 넣는 순간, 매도인은 배액을 물고서라도 깰 수 없게 됩니다.

그래서 집값이 오르는 시기에는 매수인이 중도금을 서둘러 넣습니다. 매도인이 딴마음을 먹기 전에 못 박는 것입니다.

매도인이 중도금 수령을 거부하는 경우가 있습니다. 이때는 공탁 등의 방법을 검토하게 되므로, 이런 상황이라면 전문가 상담이 필요합니다.

중도금 없이 계약금과 잔금만 있는 계약도 있습니다. 이 경우 이행 착수 시점 판단이 달라질 수 있습니다.

해약금 해제는 잘못이 없어도 할 수 있습니다. 마음이 바뀌어도 됩니다. 대신 정해진 금액을 부담합니다.

채무불이행은 다릅니다. 잔금을 안 내거나 등기를 안 넘기는 것처럼 약속을 어긴 경우입니다. 이때는 계약금만으로 끝나지 않을 수 있습니다.

위약금 특약이 있으면 그 금액이 기준이 됩니다. 계약서에 <위약 시 계약금 상당액을 배상한다>는 조항을 넣는 경우가 많습니다.

특약이 없으면 실제 손해를 입증해야 합니다. 입증이 어렵기 때문에 위약금 조항을 두는 것입니다.

위약금이 지나치게 과하면 법원이 감액할 수 있습니다. 반대로 실제 손해가 훨씬 크면 추가 청구가 가능한 경우도 있습니다.

계약이 깨져도 중개보수를 줘야 하는지가 자주 다툼이 됩니다.

중개사의 잘못이 없다면 보수 청구가 가능하다고 보는 것이 일반적입니다. 중개 행위는 이미 완료됐기 때문입니다.

다만 관행상 조정되는 경우가 많습니다. 계약이 무산된 상황에서 전액을 요구하지 않는 중개사도 있습니다.

계약서에 미리 정해 두면 깔끔합니다. <계약 해제 시 중개보수는 어떻게 한다>는 특약을 넣을 수 있습니다.

중개사의 과실로 계약이 깨졌다면 보수를 줄 이유가 없고, 오히려 손해배상 대상이 될 수 있습니다.

계약이 해제되면 취득 자체가 없던 일이 됩니다. 소유권 이전 전에 해제됐다면 취득세 문제가 생기지 않습니다.

이미 취득세를 냈다면 환급을 신청할 수 있습니다. 요건과 기한이 있으니 관할 지자체에 확인하세요.

받은 위약금은 기타소득입니다. 매도인이 계약금을 몰취하거나 매수인이 배액을 받으면 소득으로 잡혀 과세됩니다.

양도소득세는 실제 양도가 있어야 발생합니다. 계약이 깨져 소유권이 넘어가지 않았다면 대상이 아닙니다.

금액이 크면 계약 해제 전에 세무 상담을 받는 편이 안전합니다. 이 사이트의 계산기는 간이 추정이며 세무 자문이 아닙니다.

대출이 안 나오면 어떻게 할지를 특약에 넣으세요. <잔금일 O일 전까지 대출 승인이 되지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다>는 조항입니다. 이게 없으면 대출 거절은 매수인 사정으로 봅니다.

위약금 조항을 명확히 하세요. 금액과 조건을 적어 두면 다툴 일이 줄어듭니다.

중도금 날짜와 금액을 신중하게 정하세요. 앞서 본 대로 이행 착수 시점을 결정합니다.

계약금은 계좌로, 매도인 명의로 보내세요. 대리인 계좌로 보내면 나중에 문제가 됩니다.

이 사이트의 정보는 일반적인 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 금액이 큰 거래이므로 다툼이 예상되면 전문가 상담을 받으세요.