청약 당첨 후 무엇을 해야 하나 — 계약금·중도금·잔금 순서

일반적인 아파트 분양은 **계약금 → 중도금 → 잔금** 순서로 냅니다.

**계약금** — 통상 분양가의 10~20%입니다. 당첨자 발표 후 정해진 계약 기간에 냅니다. **여기서 대출이 안 됩니다.** 현금으로 준비해야 하는 첫 관문입니다.

**중도금** — 통상 분양가의 60% 정도를 여러 차례(대개 4~6회)에 나눠 냅니다. 공사 진행에 맞춰 몇 달 간격으로 청구됩니다. 대부분 **중도금 대출**로 처리합니다.

**잔금** — 나머지 20~30%입니다. 입주 지정 기간에 냅니다. 이때 중도금 대출을 주택담보대출로 전환하는 것이 일반적입니다.

즉 **입주까지 2~3년에 걸쳐 나눠 내는 구조**입니다. 당장 분양가 전액이 필요한 것은 아닙니다.

• 계약금 10~20% — 현금, 대출 불가
• 중도금 60% — 회차별, 중도금 대출 활용
• 잔금 20~30% — 입주 시, 주담대 전환
• 기간 — 통상 2~3년

중도금은 대부분 시행사가 알선한 집단대출로 처리합니다.

**이자후불제** — 중도금 대출의 이자를 입주 시점까지 내지 않고, 잔금 때 한꺼번에 정산하는 방식입니다. 공사 기간에 부담이 없어 널리 쓰입니다. 다만 **이자가 없어지는 것이 아니라 미뤄지는 것**입니다.

**이자후불제 무이자** — 시행사가 이자를 대신 부담하는 경우입니다. 분양 조건에 따라 다르며, 실질적인 할인입니다.

**중도금 대출도 DSR과 한도 규제를 받습니다.** 분양 시점의 규제와 잔금 시점의 규제가 다를 수 있어, 계획대로 대출이 안 나오는 경우가 생깁니다.

**주의할 점** — 중도금 대출이 실행되면 그 시점부터 세대의 대출로 잡힙니다. 그 사이에 다른 대출을 받으려 하면 한도가 줄어듭니다.

잔금 시점에 주택담보대출로 전환할 때 소득과 신용도를 다시 심사합니다. 그 사이 소득이 줄거나 다른 대출이 늘면 한도가 부족해질 수 있습니다.

실패하는 지점은 대개 정해져 있습니다.

**계약금** — 당첨 발표 후 계약까지 시간이 길지 않습니다. 청약을 넣기 전에 계약금을 마련할 수 있는지 먼저 확인해야 합니다.

**발코니 확장·옵션비** — 분양가와 별도입니다. 계약 시점이나 중도금 단계에 나눠 냅니다. 수천만 원 단위가 될 수 있으니 계산에 넣으세요.

**취득세** — 입주 시점에 냅니다. 분양가와 면적, 보유 주택 수에 따라 달라집니다. 잔금과 함께 나가므로 미리 계산해 두어야 합니다.

**등기 비용** — 법무사 수수료와 채권 매입 비용이 듭니다.

**입주 후 관리비와 이사 비용**까지 마지막에 몰립니다.

이 사이트의 취득세 계산기에서 분양가와 면적을 넣으면 지방교육세와 농어촌특별세까지 포함한 금액을 확인할 수 있습니다.

당첨되고도 자금이 안 맞아 포기하는 경우가 있습니다. 불이익이 따릅니다.

**계약 전 포기** — 계약을 체결하지 않으면 계약금은 내지 않았으니 금전 손실은 없습니다. 다만 **재당첨 제한**이 적용됩니다. 주택 유형과 지역에 따라 일정 기간 다시 당첨될 수 없습니다.

**계약 후 해지** — 이미 낸 계약금을 위약금으로 잃는 것이 일반적입니다. 계약서의 해제 조항에 따릅니다.

**당첨 자체가 이력으로 남습니다.** 청약통장도 사용된 것으로 처리되어 다시 만들어야 합니다.

그래서 **청약을 넣기 전에 자금 계획을 세우는 것**이 중요합니다. 당첨은 기회이지만 준비 없이 맞으면 손실로 이어집니다.

입주 전에 분양권을 넘기는 방법도 있습니다. 다만 제약이 많습니다.

**전매제한** — 지역과 주택 유형에 따라 일정 기간 전매가 금지됩니다. 기간은 정책에 따라 자주 바뀝니다.

**양도소득세** — 분양권 양도는 보유 기간에 따라 높은 세율이 적용됩니다. 단기 전매일수록 세율이 높습니다.

**분양권도 주택 수에 포함**될 수 있습니다. 취득세와 양도세 판단에서 영향을 주므로, 다른 집을 사거나 팔 계획이 있다면 함께 따져야 합니다.

자세한 세금 계산은 이 사이트의 분양권 세금 가이드에서 다룹니다.