전세 살까 집 살까 — 사기로 했다면 계약부터 등기까지

집값만 보면 안 됩니다. 살 때 한 번 나가는 비용과 매년 나가는 비용이 따로 있습니다.

• 초기 비용 — 취득세(6억 이하 1%, 9억 초과 3%)와 지방교육세, 중개보수(매매 0.4~0.7%), 법무사 수수료, 인지세
• 매년 — 재산세와 종합부동산세(공시가격 기준), 대출을 받았다면 이자
• 그 밖에 — 수리비, 관리비 차이, 화재보험 등

전세는 세금이 없어 단순해 보이지만, 보이지 않는 비용이 있습니다.

가장 큰 것은 기회비용입니다. 보증금을 예금이나 다른 곳에 넣었다면 얻었을 이자를 포기하는 셈입니다. 전세대출을 받았다면 그 이자가 직접 비용이 됩니다.

여기에 2년마다 돌아오는 갱신 부담과 이사 비용, 중개보수(임대차)도 반복해서 발생합니다.

간단한 방법은 '2년 동안 나가는 총비용'을 양쪽 다 계산해 보는 것입니다.

매수 쪽은 (취득세+중개보수+법무사) + (대출이자 × 24개월) + (보유세 × 2년)을 더합니다. 전세 쪽은 (전세대출 이자 또는 보증금의 기회비용 × 24개월) + 중개보수를 더합니다.

여기서 집값 상승·하락은 일부러 빼고 계산하는 것이 좋습니다. 예측할 수 없는 변수를 넣으면 결론이 그 가정에 좌우되기 때문입니다. 확정된 비용만으로 먼저 비교한 뒤, 시세 전망은 별도 판단으로 얹으세요.

비용이 비슷하다면 그다음은 생활 조건입니다. 몇 년 살 계획인지가 가장 중요합니다. 2~3년 안에 옮길 가능성이 크면 취득세와 중개보수를 회수하기 어려워 전세가 유리한 편입니다.

반대로 오래 살 집이라면 매수가 유리해집니다. 1세대 1주택으로 2년 이상 보유·거주하면 양도세 비과세와 장기보유특별공제까지 받을 수 있어, 나중에 팔 때 부담이 크게 줄어듭니다.

대출 한도도 미리 확인해야 합니다. 스트레스 DSR이 적용되면 생각보다 한도가 적게 나올 수 있으니, 계약 전에 은행 상담이나 DSR 계산으로 가능 금액을 파악하세요.

매물을 정하면 가계약금을 걸고, 며칠 안에 정식 계약서를 씁니다. 계약금은 통상 매매대금의 10%입니다.

계약 전에 등기부등본을 직접 떼어 소유자와 근저당·압류를 확인하세요. 계약서에는 잔금일, 인도일, 특약(대출 미승인 시 해제, 근저당 말소 조건 등)을 명확히 적습니다.

거래 규모가 크거나 잔금까지 기간이 길면 중도금을 정합니다. 중도금이 지급되면 계약 해제가 어려워지므로(이행 착수), 계약을 되돌릴 여지를 남기고 싶다면 이 시점을 신중히 정하세요.

잔금일에 잔금을 치르고 열쇠를 받으며, 같은 날 소유권이전등기를 접수합니다. 대출을 받는다면 은행 대출금이 이날 매도인 계좌로 바로 들어갑니다.

이날 나가는 비용을 미리 계산해두어야 합니다.

• 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세 (취득일로부터 60일 내 신고·납부)
• 중개보수 — 매매 거래금액의 0.4~0.7% + 부가세
• 법무사 수수료 — 등기 대행 (수십만원 수준, 견적 비교 가능)
• 국민주택채권 매입 — 즉시 매도하면 할인차손만 부담
• 인지세 — 거래금액에 따라 정액

등기가 완료되면 등기권리증(등기필정보)을 받습니다. 이사 후에는 전입신고를 하고, 관리비·공과금 정산을 마무리하세요.

취득세 신고를 법무사가 대행했다면 영수증을 보관하세요. 나중에 집을 팔 때 필요경비로 인정받아 양도세를 줄여줍니다. 중개보수 영수증, 인테리어 중 자본적 지출 영수증도 함께 모아두면 좋습니다.

가장 먼저 등기부등본입니다. 소유자가 계약 상대방과 같은지, 근저당이나 가압류 같은 권리가 설정돼 있는지 확인합니다. 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 함께 봐야 합니다.

건축물대장으로는 실제 면적과 용도, 위반건축물 여부를 확인합니다. 위반건축물로 등재돼 있으면 대출이 제한되거나 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

토지이용계획확인서에서는 그 땅에 걸린 규제를 봅니다. 재건축이나 개발을 염두에 둔 매수라면 특히 중요합니다.

• 등기부등본 — 소유자·근저당·가압류
• 건축물대장 — 면적·용도·위반건축물 여부
• 토지이용계획확인서 — 규제 사항
• 관리비 체납 여부 (아파트는 관리사무소 확인)

잔금일은 돈과 권리가 동시에 움직이는 날입니다. 잔금 지급, 소유권 이전 등기 접수, 열쇠 인수, 관리비 정산이 같은 날 이루어집니다.

대출을 끼고 산다면 은행 대출 실행도 이날 맞춰집니다. 대출금이 매도인 계좌로 바로 나가는 구조라 일정이 어긋나면 전체가 밀립니다.

법무사가 등기를 대행하는 것이 일반적입니다. 등기 접수가 완료되어야 소유권이 넘어오므로, 잔금을 치르기 전에 서류가 모두 갖춰졌는지 확인하세요.

그리고 잔금일이 6월 1일 전후라면 그 해 보유세 부담자가 갈립니다. 계약 단계에서 협의해 두는 편이 좋습니다.