상속·증여받은 집 팔 때 — 취득가액과 이월과세 5년 규정

양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익을 기준으로 계산합니다. 사서 판 경우라면 산 가격이 명확합니다.

물려받은 집은 내가 대가를 치르고 산 것이 아니라 취득가액이 없습니다. 그래서 세법이 취득가액으로 삼을 금액을 따로 정해 둡니다.

상속의 경우 상속개시일 현재의 평가액이 취득가액이 됩니다. 즉 돌아가신 시점의 시가로 산 것으로 봅니다.

증여의 경우 증여일 현재의 평가액이 취득가액이 됩니다. 다만 여기에 뒤에서 설명할 이월과세라는 예외가 붙습니다.

결과적으로 물려받은 시점 이후의 가격 상승분만 양도차익이 되는 구조입니다. 그 이전의 상승분은 상속세나 증여세로 이미 정산된 것으로 보기 때문입니다.

상속·증여 단계에서는 평가액이 낮을수록 상속세·증여세가 줄어듭니다. 그래서 낮게 신고하려는 유인이 생깁니다.

그런데 그 평가액이 나중에 팔 때의 취득가액이 됩니다. 취득가액이 낮으면 양도차익이 커지고, 결국 양도세가 늘어납니다.

특히 상속세가 공제 범위 안이라 세금이 나오지 않는 경우, 신고를 아예 하지 않거나 공시가격 같은 낮은 금액으로 처리하고 넘어가는 사례가 많습니다. 그러면 나중에 집을 팔 때 양도차익이 크게 잡힙니다.

그래서 상속세가 나오지 않더라도 감정평가를 받아 시가로 신고해 두는 것이 유리한 경우가 있습니다. 상속세는 어차피 공제로 0인데 취득가액만 올라가는 효과가 나기 때문입니다.

다만 감정평가 비용과 향후 매도 계획, 상속세 부담 여부를 함께 따져야 하므로 일률적으로 좋다고 말할 수는 없습니다. 상속 단계에서 세무 상담이 필요한 이유입니다.

배우자나 직계존비속에게 부동산을 증여받은 뒤 일정 기간 안에 팔면, 취득가액을 증여 시점 평가액이 아니라 증여한 사람이 원래 취득했던 가액으로 계산합니다. 이것이 이월과세입니다.

쉽게 말해 증여를 통해 취득가액을 끌어올리는 효과를 인정하지 않는 것입니다. 증여가 양도세를 줄이는 수단으로 쓰이는 것을 막기 위한 규정입니다.

적용 기간은 개정을 거쳐 왔고 취득 시점에 따라 다르게 적용되므로 정확한 기간은 반드시 확인해야 합니다. 흔히 5년으로 알려져 있지만 자산 종류와 시기에 따라 더 길게 적용되는 경우가 있습니다.

이 기간을 넘긴 뒤에 팔면 증여 시점 평가액이 취득가액으로 인정됩니다. 그래서 증여를 통한 계획을 세운다면 시간이 필요합니다.

이월과세는 증여에 적용되는 규정이고 상속에는 적용되지 않습니다. 상속은 처음부터 상속개시일 평가액이 취득가액입니다.

• 적용 대상 — 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산 등
• 효과 — 취득가액을 증여자의 당초 취득가액으로 계산
• 기간 요건 — 취득 시기에 따라 다르므로 반드시 확인
• 상속에는 적용되지 않음

이미 집이 있는 상태에서 상속으로 집을 하나 더 받으면 2주택이 됩니다. 그러면 원래 살던 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세가 안 되는 것 아닌가 하는 걱정이 생깁니다.

이런 상황을 위해 상속주택 특례가 마련돼 있습니다. 요건을 충족하면 상속받은 주택을 주택 수에서 제외하고, 원래 보유하던 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

다만 요건이 붙습니다. 상속 개시 당시 이미 보유하던 주택이어야 하고, 상속인이 여럿일 때 누구의 주택으로 볼지에 대한 판정 기준도 별도로 정해져 있습니다.

반대로 상속받은 주택 자체를 팔 때는 상속받은 것이므로 보유 기간을 어떻게 세는지가 쟁점이 됩니다. 피상속인이 보유한 기간과 합산하는 경우가 있어 사안마다 확인이 필요합니다.

형제가 공동으로 상속받아 지분을 나눠 가진 경우에는 소수 지분자의 주택 수 판정에 별도 기준이 적용됩니다.

물려받은 집을 팔 계획이라면 계약서에 서명하기 전에 확인하는 것이 핵심입니다. 계약 후에는 되돌리기 어렵습니다.

• 취득 경위 확인 — 상속인지 증여인지, 그 시점이 언제인지
• 당시 신고된 평가액이 얼마인지 (상속세·증여세 신고서 확인)
• 증여라면 이월과세 기간이 지났는지
• 현재 세대의 주택 수와 상속주택 특례 적용 여부
• 보유·거주 기간과 장기보유특별공제 적용 가능성
• 잔금일이 6월 1일 전후인지 (보유세 부담 주체가 갈림)