1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 — 양도세 0원 만들기

1세대란 본인과 배우자, 그리고 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속·형제자매)을 말합니다. 배우자는 주소가 달라도 원칙적으로 같은 세대로 봅니다.

즉 부모님과 세대를 합쳐 살고 있는데 부모님이 집을 따로 갖고 있다면, 내 집과 합쳐 2주택이 되어 비과세를 못 받을 수 있습니다. 매도 전에 세대 구성원의 주택 보유 현황을 확인해야 하는 이유입니다.

기본 요건은 2년 이상 보유입니다. 다만 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주까지 해야 비과세됩니다. 취득 시점 기준이라, 지금 조정지역에서 해제됐더라도 살 때 조정지역이었다면 거주 요건이 붙습니다.

기간은 취득일부터 양도일까지로 계산합니다. 등기접수일이나 잔금청산일 중 빠른 날이 기준이 되므로, 만기가 임박했다면 하루 단위로 따져봐야 합니다.

• 2년 이상 보유 (기본)
• 취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주 추가
• 양도가액 12억원 이하는 전액 비과세
• 12억 초과 시 초과분에 해당하는 차익만 과세

비과세라도 12억원이 상한입니다. 15억에 팔았다면 양도차익 전체가 아니라 '(15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%'에 해당하는 차익만 과세 대상이 됩니다. 나머지 80%는 여전히 비과세입니다.

그리고 여기서 끝이 아닙니다. 과세 대상으로 남은 차익에 장기보유특별공제가 다시 붙습니다. 아래에서 이 두 번째 단계를 봅니다.

양도세를 계산할 때 세금을 가장 크게 줄여주는 항목이 장기보유특별공제(장특공제)입니다. 같은 차익이라도 3년 보유와 10년 보유는 세금이 몇 배씩 차이 납니다.

그런데 공제율표가 두 종류라 헷갈립니다. 일반 공제율과 1세대1주택 특례 공제율인데, 어느 쪽이 적용되느냐에 따라 최대 30%와 80%로 크게 갈립니다.

다주택자이거나 1주택이어도 거주 요건을 못 채운 경우에는 일반 공제율이 적용됩니다. 3년 이상 보유해야 시작되고, 1년마다 2%씩 붙어 15년에 최대 30%가 됩니다.

3년 미만 보유는 공제가 전혀 없습니다. 여기에 단기보유 중과세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60%)까지 겹치면 세금이 매우 커집니다.

• 3년 보유: 6%
• 5년 보유: 10%
• 10년 보유: 20%
• 15년 이상: 30% (상한)

1세대 1주택으로 2년 이상 거주했다면 훨씬 유리한 표가 적용됩니다. 보유 기간에 연 4%(최대 40%), 거주 기간에 연 4%(최대 40%)를 각각 계산해 합칩니다.

10년 보유하고 10년 거주했다면 40% + 40% = 80%가 공제됩니다. 양도차익이 5억이어도 4억이 공제되어 1억에만 세금이 매겨지는 셈입니다. 실거주가 세금에서 얼마나 유리한지 보여주는 대목입니다.

비과세와 장특공제가 함께 작동해 실제 세금을 크게 낮춥니다. 12억 초과 고가주택이라도 과세 대상으로 남은 차익에 이 공제가 적용되므로, 결과적으로 실제 내는 세금은 생각보다 적은 경우가 많습니다.

• 5년 보유·5년 거주: 20% + 20% = 40%
• 7년 보유·7년 거주: 28% + 28% = 56%
• 10년 보유·10년 거주: 40% + 40% = 80% (상한)
• 10년 보유·2년 거주: 40% + 8% = 48%

특례를 받으려면 거주 2년이 최소 조건입니다. 1주택이어도 한 번도 살지 않았다면 일반 공제율(최대 30%)만 적용됩니다.

보유·거주 기간은 연 단위로 끊어 계산합니다. 9년 11개월 거주는 9년으로 계산되므로, 만 년수를 채우는 시점을 확인하고 매도 시기를 정하면 유리합니다.

이사 때문에 잠시 2주택이 되는 경우가 있습니다. 종전 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 새 집을 샀고, 새 집을 산 날부터 정해진 기간(일반적으로 3년) 안에 종전 주택을 팔면 1주택으로 보아 비과세를 받을 수 있습니다.

기간 요건이 개정될 수 있고 조정대상지역 여부에 따라 달라지므로, 해당한다면 국세청이나 세무 전문가에게 현재 기준을 확인하세요.