1세대 1주택 비과세 요건 — 12억까지 세금 0원 만드는 법

1세대란 본인과 배우자, 그리고 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속·형제자매)을 말합니다. 배우자는 주소가 달라도 원칙적으로 같은 세대로 봅니다.

즉 부모님과 세대를 합쳐 살고 있는데 부모님이 집을 따로 갖고 있다면, 내 집과 합쳐 2주택이 되어 비과세를 못 받을 수 있습니다. 매도 전에 세대 구성원의 주택 보유 현황을 확인해야 하는 이유입니다.

기본 요건은 <strong>2년 이상 보유</strong>입니다. 다만 취득 당시 조정대상지역이었다면 <strong>2년 이상 거주</strong>까지 해야 비과세됩니다. 취득 시점 기준이라, 지금 조정지역에서 해제됐더라도 살 때 조정지역이었다면 거주 요건이 붙습니다.

기간은 취득일부터 양도일까지로 계산합니다. 등기접수일이나 잔금청산일 중 빠른 날이 기준이 되므로, 만기가 임박했다면 하루 단위로 따져봐야 합니다.

• 2년 이상 보유 (기본)
• 취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주 추가
• 양도가액 12억원 이하는 전액 비과세
• 12억 초과 시 초과분에 해당하는 차익만 과세

비과세라도 12억원이 상한입니다. 15억에 팔았다면 양도차익 전체가 아니라 '(15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%'에 해당하는 차익만 과세 대상이 됩니다. 나머지 80%는 여전히 비과세입니다.

게다가 과세 대상 차익에도 장기보유특별공제가 적용되는데, 1세대1주택으로 2년 이상 거주했다면 최대 80%까지 공제됩니다. 결과적으로 실제 내는 세금은 생각보다 적은 경우가 많습니다.

이사 때문에 잠시 2주택이 되는 경우가 있습니다. 종전 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 새 집을 샀고, 새 집을 산 날부터 정해진 기간(일반적으로 3년) 안에 종전 주택을 팔면 1주택으로 보아 비과세를 받을 수 있습니다.

기간 요건이 개정될 수 있고 조정대상지역 여부에 따라 달라지므로, 해당한다면 국세청이나 세무 전문가에게 현재 기준을 확인하세요.