분양권·입주권 세금 — 주택 수에 포함될까, 팔 때 세율은

분양권은 아직 지어지지 않은 아파트를 분양받아 나중에 입주할 수 있는 권리입니다. 청약에 당첨되거나 분양권을 매수해서 갖게 됩니다. 이 단계에서는 아직 주택이라는 실물이 없습니다.

입주권은 재건축·재개발 사업에서 기존에 갖고 있던 주택이나 토지가 조합원 자격으로 전환된 권리입니다. 원래 주택을 갖고 있다가 그것이 권리로 바뀐 것이라는 점이 분양권과 결정적으로 다릅니다.

이 출발점의 차이 때문에 세법상 취급도 갈립니다. 입주권은 주택이 형태를 바꾼 것으로 보는 성격이 강하고, 분양권은 처음부터 권리로 시작합니다.

• 분양권 — 청약 당첨 또는 매수로 취득한, 아직 실물이 없는 권리
• 입주권 — 재건축·재개발로 기존 주택이 전환된 조합원 권리
• 관리처분계획 인가 시점을 전후해 주택이 입주권으로 바뀜

양도세에서는 일정 시점 이후에 취득한 분양권을 주택 수에 포함해 계산하도록 정해져 있습니다. 즉 분양권이 있으면 기존 주택을 팔 때 1주택이 아닌 것으로 판단될 수 있습니다.

입주권도 주택 수에 포함되는 것으로 봅니다. 원래 주택이었던 것이 권리로 바뀐 것이므로 성격상 자연스러운 취급입니다.

다만 예외가 많습니다. 이사를 위해 일시적으로 두 개가 겹치는 경우, 재건축으로 살던 집이 입주권이 되어 대체 주택을 취득한 경우 등에는 별도의 특례가 마련돼 있습니다. 이 특례들은 취득 시기와 처분 기한 요건이 붙어 있어서, 며칠 차이로 결과가 달라지기도 합니다.

그래서 분양권이나 입주권이 있는 상태에서 집을 팔 계획이라면 매도 계약 전에 확인하는 것이 순서입니다. 계약을 하고 나서 알게 되면 되돌리기 어렵습니다.

분양권을 양도할 때는 보유 기간에 따른 중과세율이 적용됩니다. 짧게 갖고 있다가 파는 거래에 무겁게 매기는 구조입니다.

주택의 경우에도 1년 미만 보유는 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 세율이 적용되며, 여기에 지방소득세가 별도로 붙습니다. 분양권은 이보다 더 무겁게 설계된 구간이 있습니다.

게다가 분양권은 장기보유특별공제 대상이 아닙니다. 주택을 오래 보유하면 양도차익에서 상당 부분을 공제받지만, 분양권에는 이 혜택이 없습니다.

따라서 분양권 전매로 얻는 이익은 세후 기준으로 다시 계산해 봐야 합니다. 차익이 커 보여도 세금을 빼면 남는 것이 크게 줄어드는 경우가 많습니다.

• 단기 보유일수록 높은 세율 적용
• 분양권은 장기보유특별공제 대상 아님
• 지방소득세 10%가 산출세액에 추가
• 전매 제한 기간이 걸려 있으면 애초에 매도 자체가 불가

분양권 자체를 취득하는 단계에서는 아직 주택이 없으므로 주택 취득세가 나오지 않습니다. 취득세는 나중에 준공되어 소유권이 넘어오는 시점에 냅니다.

여기서 주의할 점이 있습니다. 취득세 중과 여부를 판단할 때 적용되는 기준은 잔금을 치르는 시점이 아니라 분양권을 취득한 시점의 규정을 따르도록 정해져 있는 부분이 있습니다. 몇 년 전에 분양받은 것이라면 그 당시 기준을 확인해야 합니다.

또한 분양권도 취득세 주택 수 판단에서 고려되는 구조라, 분양권을 여러 개 갖고 있으면 나중에 다른 집을 살 때 중과 대상이 될 수 있습니다.

입주권은 기존 주택이 전환된 것이므로 취득세 취급이 분양권과 다릅니다. 사업 단계와 취득 경위에 따라 달라지니 개별 확인이 필요합니다.

세금에서 주택 수에 포함되는 것과 청약에서 무주택으로 인정되는 것은 별개의 문제입니다. 같은 분양권을 두고 한쪽에서는 주택으로 보고 다른 쪽에서는 다르게 볼 수 있습니다.

청약에서는 주택공급규칙이 정한 기준으로 무주택 여부를 판단하며, 분양권과 입주권을 주택 소유로 보는 시점과 예외가 별도로 규정돼 있습니다.

그래서 '세무사가 주택 수에 들어간다고 했으니 청약도 안 되겠구나' 또는 그 반대로 단정하면 안 됩니다. 청약은 청약홈의 기준을, 세금은 국세청 기준을 각각 확인하세요.

정리하면 분양권·입주권은 세 갈래로 나눠 확인해야 합니다. 양도세에서의 주택 수, 취득세에서의 주택 수, 그리고 청약에서의 무주택 여부입니다.