전세 살까 집 살까 — 숫자로 따져보는 판단 기준

집값만 보면 안 됩니다. 살 때 한 번 나가는 비용과 매년 나가는 비용이 따로 있습니다.

• 초기 비용 — 취득세(6억 이하 1%, 9억 초과 3%)와 지방교육세, 중개보수(매매 0.4~0.7%), 법무사 수수료, 인지세
• 매년 — 재산세와 종합부동산세(공시가격 기준), 대출을 받았다면 이자
• 그 밖에 — 수리비, 관리비 차이, 화재보험 등

전세는 세금이 없어 단순해 보이지만, 보이지 않는 비용이 있습니다.

가장 큰 것은 기회비용입니다. 보증금을 예금이나 다른 곳에 넣었다면 얻었을 이자를 포기하는 셈입니다. 전세대출을 받았다면 그 이자가 직접 비용이 됩니다.

여기에 2년마다 돌아오는 갱신 부담과 이사 비용, 중개보수(임대차)도 반복해서 발생합니다.

간단한 방법은 '2년 동안 나가는 총비용'을 양쪽 다 계산해 보는 것입니다.

매수 쪽은 (취득세+중개보수+법무사) + (대출이자 × 24개월) + (보유세 × 2년)을 더합니다. 전세 쪽은 (전세대출 이자 또는 보증금의 기회비용 × 24개월) + 중개보수를 더합니다.

여기서 집값 상승·하락은 일부러 빼고 계산하는 것이 좋습니다. 예측할 수 없는 변수를 넣으면 결론이 그 가정에 좌우되기 때문입니다. 확정된 비용만으로 먼저 비교한 뒤, 시세 전망은 별도 판단으로 얹으세요.

비용이 비슷하다면 그다음은 생활 조건입니다. 몇 년 살 계획인지가 가장 중요합니다. 2~3년 안에 옮길 가능성이 크면 취득세와 중개보수를 회수하기 어려워 전세가 유리한 편입니다.

반대로 오래 살 집이라면 매수가 유리해집니다. 1세대 1주택으로 2년 이상 보유·거주하면 양도세 비과세와 장기보유특별공제까지 받을 수 있어, 나중에 팔 때 부담이 크게 줄어듭니다.

대출 한도도 미리 확인해야 합니다. 스트레스 DSR이 적용되면 생각보다 한도가 적게 나올 수 있으니, 계약 전에 은행 상담이나 DSR 계산으로 가능 금액을 파악하세요.