세입자 있는 집, 토지거래허가구역에서 살 수 있을까 — 실거주 유예 2027년 말까지

허가구역 안의 토지(아파트라면 대지지분)를 사고팔려면 매도인과 매수인이 함께 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다(부동산 거래신고법 제11조 제1항). 신청서에는 토지 이용계획과 취득자금 조달계획을 적습니다. 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없고(같은 조 제6항), 허가 없이 계약하거나 속임수로 허가를 받으면 2년 이하의 징역 또는 공시지가 기준 토지가격의 30% 이하 벌금 대상입니다(제26조 제3항).

주택을 사면서 받을 수 있는 허가 목적은 사실상 하나, 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우입니다(제12조 제1호 가목). 투자 목적이나 임대 목적으로는 허가가 나지 않습니다.

면적이 작으면 허가가 필요 없습니다. 시행령 제9조는 도시지역 주거지역에서 60㎡ 이하를 면제하지만, 지정권자가 지정 공고에서 이 기준의 10%~300% 범위로 따로 정할 수 있습니다. 기준을 낮춰 공고하면 대지지분이 작은 아파트도 허가 대상이 되므로, 해당 지역 공고를 꼭 확인해야 합니다.

허가를 받은 사람은 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 합니다(법 제17조 제1항). 거주용 주택용지로 허가받았다면 그 기간은 토지 취득일부터 2년입니다(시행령 제14조 제2항 제1호). 잔금을 치르고 등기하면 바로 들어가 살아야 한다는 뜻입니다.

세입자가 있는 집이 막히는 이유가 여기 있습니다. 매수인이 잔금을 치른 날부터 2년을 세야 하는데, 세입자의 계약이 1년 넘게 남아 있으면 그동안 직접 살 수 없습니다. 이 상태로는 허가 단계에서부터 이용계획이 맞지 않습니다.

예외 사유도 시행령에 있지만(제14조 제1항) 해외 이주, 병역 복무, 재해, 공익사업처럼 본인 책임이 없는 경우가 대부분입니다. 세입자가 있다는 사정은 예외 사유가 아닙니다. 그래서 따로 임시특례가 필요했습니다.

시행령 제14조의2 제2항은 아래 요건을 모두 갖추면 실거주 의무 기간을 임대차(또는 전세권) 계약의 최초 종료일부터 2년으로 바꿔 줍니다. 하나라도 빠지면 원칙대로 취득일부터 2년입니다.

매수인 요건이 생각보다 엄격합니다. 2026년 5월 12일 당시 무주택세대 구성원이었고, 허가를 신청하는 날까지 계속 무주택이어야 합니다. 그 사이 집을 한 번이라도 가졌다면 대상이 아닙니다.

• 매수인 — 2026년 5월 12일 당시부터 허가 신청일까지 계속 무주택세대 구성원
• 집 — 2026년 10월 1일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택
• 신청 기한 — 2027년 12월 31일 이전에 허가 신청
• 목적 — 자기 거주용 주택용지로 허가(제12조 제1호 가목)
• 취득 — 허가를 받은 날부터 4개월 이내에 취득

특례가 적용되면 실거주 2년은 세입자 계약의 최초 종료일부터 셉니다. 예를 들어 2026년 12월에 허가를 받아 2027년 2월에 잔금을 치렀고 전세 만기가 2027년 9월이라면, 2027년 9월부터 2029년 9월까지 살면 됩니다.

이번 개정으로 갱신계약도 인정됩니다. 허가를 신청하기 전에 매도인이 기존 세입자와 2년 이내로 계약을 갱신했고, 그 갱신계약이 2027년 12월 31일 전에 시작된다면 갱신된 계약의 종료일부터 2년을 셉니다. 전세 만기가 2027년 3월인 집을 매도인이 2026년 12월에 2029년 3월까지 갱신해 두었다면, 매수인은 2029년 3월부터 2031년 3월까지 살면 되는 셈입니다.

주의할 예외가 하나 있습니다. 세입자 계약의 최초 종료일이 허가받은 날부터 4개월 이내라면 특례가 적용되지 않고 원칙대로 취득일부터 2년입니다. 곧 비워지는 집이라면 굳이 유예할 이유가 없다는 취지입니다.

실거주 의무를 지키지 않으면 구청이 3개월 이내의 기간을 정해 문서로 이행명령을 내리고(시행령 제16조 제1항), 그래도 이행하지 않으면 이행강제금을 부과합니다(법 제18조 제2항). 금액은 토지 취득가액(실거래가) 기준입니다.

이행강제금은 최초 이행명령일을 기준으로 1년에 한 번씩, 이행할 때까지 반복해서 부과할 수 있습니다(법 제18조 제3항). 다만 이용 의무 기간이 지난 뒤에는 부과할 수 없고(제4항), 명령을 이행하면 새 부과는 멈추지만 이미 부과된 것은 내야 합니다(제5항).

• 방치(목적대로 이용하지 않음) — 취득가액의 10%
• 직접 살지 않고 임대 — 취득가액의 7%
• 승인 없이 이용 목적 변경 — 취득가액의 5%
• 그 밖의 경우 — 취득가액의 7%

세입자가 실제로 나가 줄지가 가장 큰 변수입니다. 특례는 실거주 시작을 늦춰 줄 뿐, 세입자가 계약갱신요구권을 쓰면 어떻게 할지는 따로 따져야 합니다. 주택임대차보호법은 임대인이 직접 실거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있게 하고(제6조의3 제1항 제8호), 대법원은 집을 산 새 임대인도 이 사유로 거절할 수 있다고 봤습니다(2021다266631). 다만 거절 통지 기한(계약 만료 6개월~2개월 전)을 놓치면 묵시적으로 갱신될 수 있으니, 잔금 일정과 함께 날짜를 맞춰야 합니다.

허가가 나기 전에는 계약의 효력이 없다는 점도 기억해야 합니다. 보통은 가계약금이나 계약서에 '허가를 받지 못하면 무효'라는 조건을 넣고, 허가 후에 잔금 일정을 잡습니다. 허가일부터 4개월 안에 취득해야 특례가 유지되므로, 잔금 대출 일정이 그 안에 들어오는지도 미리 확인해야 합니다.

마지막으로 허가구역 지정은 수시로 바뀝니다. 지정 기간은 5년 이내에서 정하고 해제·축소·재지정이 이어지므로, 사려는 집이 지금 허가구역인지는 토지이음(eum.go.kr)의 토지이용계획에서 지번으로 확인하세요. 이 특례도 신청 기한이 정해진 임시 조치라, 계약 시점에 시행령이 그대로인지 확인하는 것이 안전합니다.