생애최초로 집 살 때 쓸 수 있는 것들 — 취득세 감면부터 대출까지

가장 직접적인 혜택입니다. 취득세는 집값의 1~3%라 금액이 큽니다.

**핵심 요건**은 이렇습니다. 본인과 배우자 모두 **주택을 소유한 적이 없어야** 합니다. 과거에 잠깐이라도 소유했다면 대상이 아닙니다.

**주택 가액 상한**과 **감면 한도**가 정해져 있습니다. 소득 요건이 붙는 경우도 있었으므로, 취득 시점의 기준을 반드시 확인해야 합니다. 이 제도는 개정이 잦습니다.

**주의할 점 — 상속받은 지분**도 소유 이력이 됩니다. 부모님 집의 지분을 조금이라도 상속받은 적이 있다면 <생애최초>가 아닐 수 있습니다. 등기부와 세대원 소유 이력을 미리 확인하세요.

**신청은 취득세 신고 때** 함께 합니다. 취득일로부터 60일 이내입니다. 나중에 알고 경정청구를 할 수도 있지만, 처음부터 신청하는 편이 확실합니다.

**사후 요건**도 있습니다. 일정 기간 내 실거주하거나, 그 기간에 다른 주택을 취득하지 않아야 하는 조건이 붙는 경우가 있습니다. 어기면 감면액을 추징당합니다.

• 요건 — 본인·배우자 모두 주택 소유 이력 없음
• 상한 — 주택 가액·감면 한도 (시점별 확인 필수)
• 신청 — 취득세 신고 시 (취득 후 60일 이내)
• 주의 — 상속 지분도 소유 이력에 포함

무주택자, 특히 생애최초 구입자에게는 **LTV(주택담보인정비율) 우대**가 적용되는 경우가 있습니다. 같은 집이어도 빌릴 수 있는 금액이 커집니다.

**정책 모기지**를 먼저 확인하세요. 보금자리론, 디딤돌대출 같은 상품은 시중 금리보다 낮고 무주택 요건이 있습니다. 소득·자산·주택 가액 요건을 충족하면 이쪽이 압도적으로 유리합니다.

**신생아 특례**처럼 출산 가구를 대상으로 한 상품도 있습니다. 요건에 해당하면 금리가 크게 낮아집니다.

**DSR은 별개입니다.** LTV 우대를 받아도 DSR 한도에 걸리면 그만큼만 나옵니다. **기존 신용대출과 마이너스통장을 정리해 두는 것**이 실질적으로 한도를 늘리는 방법입니다.

**순서 요령** — 집을 알아보기 전에 은행 두세 곳에서 사전 한도를 조회하세요. 얼마까지 가능한지 알아야 예산이 잡힙니다.

이미 지은 집을 사는 것 말고, 분양으로 접근하는 길입니다.

**생애최초 특별공급**은 세대 구성원 전원이 주택을 소유한 적이 없어야 합니다. 소득·자산 요건이 있고, 청약통장 납입 요건도 봅니다.

**가점이 낮아도 기회가 있습니다.** 상당 부분이 추첨으로 정해지기 때문입니다. 20~30대는 무주택 기간과 부양가족 점수가 낮아 일반공급 가점제로는 어려운데, 이쪽은 다릅니다.

**신혼부부 특별공급**과 요건이 겹치는 경우가 있습니다. 둘 중 유리한 쪽으로 신청하되, 한 번에 한 유형만 가능합니다.

**청약통장은 미리 만들어 두세요.** 납입 횟수와 기간이 요건에 들어갑니다. 지금 계획이 없어도 가입해 두는 것이 유리합니다.

제도들이 <무주택>을 공통 요건으로 두기 때문에, **한 번 집을 사면 나머지가 동시에 닫힙니다.**

**흔한 실수 1 — 작은 집을 먼저 사는 것.** 오피스텔이나 소형 주택을 <일단 하나> 사면 그 순간 생애최초 자격이 사라집니다. 나중에 더 큰 집을 살 때 취득세 감면도, 특별공급도 못 씁니다.

오피스텔은 세목마다 주택 수 판단이 달라 특히 헷갈립니다. 이 사이트의 오피스텔 가이드에서 다룹니다.

**흔한 실수 2 — 부부 중 한 명이 이미 소유.** 생애최초는 **배우자 이력까지** 봅니다. 혼인 전에 배우자가 집을 가진 적이 있다면 대상이 아닙니다. 혼인신고 시점과 취득 시점의 관계를 확인하세요.

**흔한 실수 3 — 신용대출을 먼저 받는 것.** 예식이나 이사 자금으로 신용대출을 받아 두면 DSR이 차서 주택담보대출 한도가 줄어듭니다. **주거 대출을 먼저 확정**하는 것이 순서입니다.

정리하면 이렇게 진행하는 것이 안전합니다.

• ① 소유 이력 확인 — 본인·배우자, 상속 지분 포함
• ② 청약통장 가입·유지 (없다면 지금)
• ③ 사전 한도 조회 — 정책상품 요건 먼저 확인
• ④ 기존 신용대출·마이너스통장 정리
• ⑤ 예산 확정 — 취득세·등기비·중개보수까지 포함
• ⑥ 물건 확인 — 등기부·건축물대장
• ⑦ 계약 — 대출 미승인 시 해제 특약 필수
• ⑧ 취득 후 60일 내 취득세 신고 + 감면 신청

집값과 대출만 계산하면 잔금일에 모자랍니다.

**취득세** — 감면을 받아도 일정 금액은 나옵니다. 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 시)가 함께 붙습니다.

**중개보수** — 매매는 임대차와 요율표가 다릅니다. 상한요율이므로 협의 여지가 있습니다.

**등기 비용** — 법무사 수수료와 국민주택채권 매입 비용입니다.

**이사·인테리어** — 입주 전 수리와 이사비가 마지막에 몰립니다.

**첫해 보유세** — 6월 1일 소유자가 그해 재산세를 냅니다. 잔금일이 이 날짜 전후 어디인지에 따라 부담이 갈립니다.

이 사이트의 취득세 계산기와 매매 중개보수 계산기에서 실제 금액을 미리 확인해 두세요. **예산은 집값이 아니라 총액으로 잡아야 합니다.**