재건축·재개발, 뭐가 다르고 어디까지 왔는지 읽는 법

재건축은 건물이 낡았을 때 합니다. 도로·상하수도 같은 기반시설은 괜찮은데 건물만 노후한 경우입니다. 오래된 아파트 단지를 다시 짓는 것이 대표적입니다.

재개발은 지역 전체가 낙후됐을 때 합니다. 기반시설까지 부족한 지역을 통째로 정비합니다. 골목이 좁고 주차 공간이 없는 노후 주택가가 해당합니다.

조합원 자격 기준이 다릅니다. 재건축은 건축물과 그 부속 토지를 함께 소유해야 하는 것이 원칙이고, 재개발은 토지나 건축물 중 하나만 있어도 자격이 생기는 경우가 있습니다.

재건축초과이익 환수제는 재건축에만 적용됩니다. 사업으로 얻은 이익이 기준을 넘으면 부담금을 냅니다. 재개발에는 없습니다.

임대주택 의무 비율은 재개발 쪽이 일반적으로 더 큽니다. 공공성 성격이 강하기 때문입니다.

• 재건축 — 건물만 노후, 기반시설 양호
• 재개발 — 기반시설까지 낙후된 지역 정비
• 조합원 자격 요건이 서로 다름
• 초과이익 환수는 재건축만

정비사업은 정해진 단계를 밟습니다. 어느 단계인지가 그 물건의 성격을 결정합니다.

정비구역 지정 → 추진위원회 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분계획인가 → 이주·철거 → 착공 → 준공·입주.

추진위원회 단계는 아직 아무것도 정해지지 않았습니다. 동의율을 모으는 중이고, 무산되는 경우가 흔합니다.

조합설립인가가 나면 사업 주체가 생깁니다. 다만 설계도 분담금도 아직 없습니다.

사업시행인가에서 무엇을 어떻게 지을지 확정됩니다.

관리처분계획인가가 분수령입니다. 누가 어느 평형을 받고 분담금이 얼마인지 정해집니다. 여기까지 오면 불확실성이 크게 줄고, 대신 가격에 이미 반영되어 있습니다.

앞 단계일수록 싸지만 오래 걸리고 무산 위험이 큽니다. 뒤 단계일수록 안전하지만 이미 비쌉니다. 공짜 점심은 없습니다.

분담금은 새 집을 받으면서 추가로 내는 돈입니다. 내 기존 자산의 평가액과 새로 받을 집의 가격 차이입니다.

처음 안내받은 금액이 그대로 가는 경우는 드뭅니다. 공사비가 오르면 분담금도 올라갑니다. 최근 몇 년간 자재비·인건비 상승으로 조합과 시공사가 갈등을 겪는 사례가 많았습니다.

관리처분계획인가 전에는 추정치입니다. 조합이 제시하는 숫자를 확정으로 받아들이면 안 됩니다.

이주비 대출 이자도 부담입니다. 철거 기간에 다른 곳에 살아야 하고, 그 비용이 사업 기간만큼 나갑니다. 사업이 늦어지면 이 부담이 커집니다.

추가 분담금을 못 내면 현금청산 대상이 되거나 지분을 잃을 수 있습니다. 감당 범위를 먼저 계산해야 하는 이유입니다.

조합원 자격이 승계되는지 반드시 확인하세요. 투기과열지구에서는 일정 단계 이후 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 모르고 사면 현금청산 대상이 되어 새 집을 못 받습니다.

물건별로 자격 요건이 다릅니다. 도로 지분, 무허가 건물, 상가, 다세대 지분 쪼개기 등은 자격 판단이 까다롭습니다. 중개사 말만 믿지 말고 조합이나 구청에 직접 확인하세요.

등기부와 토지대장·건축물대장을 함께 보세요. 실제 면적과 용도, 권리관계를 확인해야 합니다.

조합 내부 갈등을 살펴보세요. 소송이 걸려 있으면 사업이 몇 년씩 멈춥니다. 조합 홈페이지나 구청 고시 자료로 확인할 수 있습니다.

세금이 복잡합니다. 취득 시점과 물건 성격에 따라 취득세율이 달라지고, 나중에 팔 때 양도세 계산도 일반 주택과 다릅니다. 금액이 크므로 계약 전에 세무 상담을 받으세요.

이 사이트의 계산기는 일반 주택 기준의 간이 추정입니다. 정비사업 물건은 개별 판단이 필요하니 참고용으로만 쓰세요.