등기부등본 보는 법 — 계약 전 5분이면 확인하는 것들

등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 부분입니다. 순서대로 <어떤 집인가>, <누구 것인가>, <빚이 얼마나 걸려 있나>에 답합니다.

**표제부**는 부동산 자체의 정보입니다. 소재지, 면적, 구조, 용도가 적혀 있습니다. 아파트라면 동·호수와 대지권 비율까지 나옵니다.

**갑구**는 소유권에 관한 사항입니다. 현재 소유자가 누구인지, 언제 어떻게 취득했는지, 그리고 소유권을 제한하는 가압류·압류·경매개시결정 같은 것이 있는지 보여 줍니다.

**을구**는 소유권 이외의 권리입니다. 근저당권, 전세권, 지상권 등입니다. 실무에서 가장 중요하게 보는 곳입니다.

• 표제부 — 이 집이 계약서의 그 집이 맞는가
• 갑구 — 계약 상대가 진짜 소유자인가, 압류는 없는가
• 을구 — 빚이 얼마나 걸려 있는가

가장 기본이면서 놓치기 쉬운 확인입니다. 계약하려는 집의 주소·동·호수가 등기부의 것과 정확히 일치하는지 봅니다.

특히 다세대·다가구 주택에서 실수가 자주 나옵니다. 현관에 붙은 호수와 등기부상 호수가 다른 경우가 있습니다. 건축물대장과 등기부, 실제 현관 표기가 모두 같은지 확인하세요.

면적도 봅니다. 전용면적이 계약서와 다르면 다른 물건일 수 있습니다.

아파트라면 <대지권>이 표시되어 있는지 확인합니다. 대지권이 없거나 미등기 상태면 나중에 재건축이나 매매에서 문제가 될 수 있습니다.

갑구 맨 아래에 있는 소유자가 현재 소유자입니다. 계약 상대의 신분증과 이름·주민번호 앞자리를 대조합니다.

**공동소유**라면 지분이 표시됩니다. 이 경우 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 한 사람과만 계약하면 나중에 무효가 될 수 있습니다.

여기에 다음이 적혀 있으면 계약을 멈추고 다시 생각해야 합니다.

**가압류·압류** — 채권자가 처분을 막아 둔 상태입니다. **경매개시결정** — 이미 경매가 진행 중입니다. **가등기** — 나중에 소유권이 다른 사람에게 넘어갈 예정일 수 있습니다. **신탁등기** — 소유자가 아니라 신탁회사가 처분 권한을 갖습니다.

소유권이 최근에 바뀌었다면 이유를 물어볼 만합니다. 취득한 지 얼마 안 된 집을 급하게 파는 데는 사정이 있는 경우가 많습니다.

을구에서 가장 자주 보는 것이 근저당권입니다. 집을 담보로 대출을 받은 기록입니다.

여기 적힌 금액은 **채권최고액**이지 실제 빚이 아닙니다. 은행은 보통 실제 대출금의 **110~130%**를 채권최고액으로 설정합니다. 채권최고액이 1억 2천만 원이면 실제 대출은 1억 원 안팎인 경우가 많습니다.

다만 계약 판단에서는 **채권최고액을 기준으로** 보는 것이 안전합니다. 실제 잔액은 은행 발급 서류로만 확인되기 때문입니다.

전세라면 계산이 중요합니다. **집값 대비 (채권최고액 + 내 보증금)**이 얼마인지 봅니다. 통상 이 합계가 시세의 70~80%를 넘으면 위험 구간으로 봅니다. 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 못 받을 수 있기 때문입니다.

매매라면 잔금일에 근저당을 말소하는 조건을 특약으로 넣습니다. 잔금으로 대출을 상환하고 동시에 말소하는 방식이 일반적입니다.

등기부등본은 <한 번 봤으니 됐다>가 아닙니다. 계약 과정에서 최소 세 번 확인합니다.

**계약 전** — 위의 항목을 전부 확인합니다. 문제가 있으면 계약을 안 하면 됩니다.

**계약 당일** — 며칠 사이에 새로운 권리가 설정됐을 수 있습니다. 계약금을 넣기 직전에 다시 뗍니다.

**잔금 당일** — 가장 중요합니다. 잔금을 치르기 직전에 발급받아 계약 이후 변동이 없는지 확인합니다. 잔금 직전에 근저당이 새로 잡히는 사고가 실제로 발생합니다.

발급은 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람 700원, 발급 1,000원입니다. 열람만으로도 내용 확인은 충분합니다.

잔금 후에는 **당일 확정일자와 전입신고**를 반드시 마치세요. 대항력이 다음 날 0시부터 생기므로, 하루라도 미루면 그 사이에 설정된 권리에 밀립니다.