배우자에게 증여하고 팔면 양도세가 줄까 — 이월과세의 함정

배우자 사이에는 증여재산공제가 있어 일정 금액까지 증여세가 나오지 않습니다. 10년 단위로 합산해 계산합니다.

그래서 공제 범위 안에서 증여하면 증여세 부담 없이 명의를 옮길 수 있습니다.

그리고 증여받은 사람의 취득가액은 증여 당시의 평가액이 됩니다. 3억에 산 집이 8억이 됐을 때 배우자에게 증여하면, 배우자의 취득가는 8억이 됩니다.

이 상태에서 9억에 팔면 양도차익이 1억입니다. 원래 명의자가 팔았다면 6억이었을 텐데 크게 줄어듭니다.

여기까지만 보면 훌륭한 절세입니다.

세법은 이 구조를 그대로 두지 않았습니다. 증여받은 뒤 일정 기간 안에 팔면, 취득가액을 원래 증여한 사람이 취득했던 가격으로 되돌려 계산합니다.

위 예로 돌아가면, 기간 안에 팔았을 경우 취득가가 8억이 아니라 원래의 3억으로 잡힙니다. 양도차익이 다시 6억이 되어 절세 효과가 사라집니다.

이것을 이월과세라고 부릅니다. 증여를 통한 취득가 부풀리기를 막는 장치입니다.

기간 요건은 세법 개정으로 바뀌어 왔습니다. 과거보다 길어졌고 앞으로 또 달라질 수 있으므로, 실행을 검토한다면 그 시점의 현행 기준을 반드시 확인해야 합니다.

기간을 채우지 못하고 팔면 얻는 것 없이 비용만 남습니다.

취득세입니다. 증여도 취득이라 취득세를 냅니다. 매매보다 세율이 높은 편이고, 여기에 지방교육세와 농특세가 붙습니다.

등기 비용도 듭니다. 법무사 수수료와 등록면허세, 국민주택채권 매입 부담이 발생합니다.

즉 수백만원에서 수천만원을 쓰고 절세 효과는 0이 되는 셈입니다.

게다가 명의가 배우자로 넘어간 상태라 주택 수 계산이나 다음 거래에도 영향이 남습니다.

이월과세가 있다고 이 방법이 무의미한 것은 아닙니다.

기간을 채울 수 있다면 원래의 절세 효과가 그대로 살아납니다. 당장 팔 계획이 없고 몇 년 뒤를 보고 있다면 검토할 만합니다.

보유세 측면도 있습니다. 종합부동산세는 인별 과세라 명의를 나누면 기본공제를 두 번 받습니다. 이건 파는 것과 무관하게 매년 효과가 있습니다.

다만 고가 1주택을 오래 보유한 고령자라면 단독명의 쪽이 유리할 수 있습니다. 1세대 1주택 단독명의에 별도의 높은 공제와 고령자·장기보유 세액공제가 있기 때문입니다.

어느 쪽이 유리한지는 보유 기간, 나이, 주택 수, 팔 시점에 따라 완전히 달라집니다.

이 판단은 금액이 크고 되돌리기 어렵습니다. 최소한 아래는 확인하고 움직여야 합니다.

• 현행 이월과세 기간 — 개정되는 값입니다. 그 시점 기준을 확인하세요
• 증여재산공제 잔여 한도 — 지난 10년간 배우자에게 증여한 것이 있으면 합산됩니다
• 증여 시 취득세 — 얼마가 드는지 계산해 보고 절세액과 비교합니다
• 팔 시점 — 기간을 채울 수 있는지. 못 채우면 실행 이유가 없습니다
• 1세대 1주택 비과세 해당 여부 — 애초에 비과세라면 절세할 세금이 없습니다

이 글은 구조를 설명한 것이며 특정 방법을 권하는 것이 아닙니다. 세무 자문도 아닙니다.

양도소득세는 취득 시기, 세대 구성, 일시적 2주택, 조정대상지역 지정 여부에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 여기에 이월과세까지 얽히면 일반적인 설명으로 판단할 수 있는 영역을 넘어섭니다.

실행 전에 반드시 세무 전문가와 상담하세요. 수십만원의 상담료가 수천만원을 가르는 자리입니다. 국세청 국세상담센터(126)에서도 안내를 받을 수 있습니다.