자녀에게 집을 넘길 때 — 빚을 같이 넘기면 세금이 갈립니다

재산을 넘기면서 그에 딸린 채무도 함께 넘기는 것입니다.

예를 들어 시가 10억인 집에 전세보증금 4억이 들어 있다고 합시다. 그냥 증여하면 자녀는 10억을 받은 것이 됩니다.

그런데 보증금 반환 의무를 자녀가 떠안는 조건으로 넘기면, 자녀가 실제로 받은 이익은 6억입니다. 증여세는 6억을 기준으로 계산합니다.

대출도 마찬가지입니다. 주택담보대출을 자녀가 승계하면 그 금액만큼 증여 가액에서 빠집니다.

여기까지만 보면 세금이 줄어드는 좋은 방법입니다.

핵심입니다. 세법은 채무를 넘긴 부분을 "판 것"으로 봅니다.

자녀가 4억의 채무를 떠안았다면, 부모는 4억을 받고 집의 일부를 판 것과 같다고 보는 것입니다. 그래서 그 부분에 양도소득세가 부과됩니다.

정리하면 이렇게 갈립니다. 채무 부분은 부모의 양도세, 나머지는 자녀의 증여세입니다.

세금 내는 사람이 둘로 나뉜다는 점이 중요합니다. 자녀의 증여세만 계산해 보고 결정하면 부모 쪽 세금을 놓칩니다.

증여세와 양도세는 세율 구조가 다릅니다. 그래서 어느 쪽이 유리한지는 금액과 상황에 따라 뒤바뀝니다.

• 채무 승계 부분 → 부모에게 양도소득세
• 나머지 부분 → 자녀에게 증여세
• 전체 → 자녀에게 취득세 (증여 취득 세율)

부모의 양도세가 적게 나오는 상황이면 유리합니다.

1세대 1주택 비과세에 해당하는 경우가 대표적입니다. 양도세가 거의 안 나오니 채무를 넘긴 부분에 세금이 붙지 않고, 자녀의 증여세만 줄어듭니다.

양도차익이 작은 경우도 그렇습니다. 산 지 얼마 안 됐거나 시세가 크게 오르지 않았다면 양도세 자체가 작습니다.

장기보유특별공제를 많이 받을 수 있는 경우도 유리한 쪽입니다.

반대로 양도차익이 크고 다주택이라 중과 대상이라면 부담부증여가 불리해질 수 있습니다. 증여세를 아끼려다 양도세를 더 내는 결과가 됩니다.

형식만 갖춘다고 인정되지 않습니다. 실제로 자녀가 채무를 떠안았다는 것이 확인되어야 합니다.

채무가 그 재산에 담보된 것이어야 합니다. 관계없는 개인 빚을 붙일 수는 없습니다.

실제로 자녀가 갚아야 합니다. 명의만 넘기고 부모가 계속 이자와 원금을 내면, 나중에 그 금액이 다시 증여로 보일 수 있습니다.

국세청은 사후 관리를 합니다. 승계된 채무가 실제로 누구 돈으로 상환되는지 확인하는 절차가 있습니다.

자녀에게 상환 능력이 있어야 합니다. 소득이 없는 자녀가 큰 대출을 승계하면 그 자체가 문제로 지적될 수 있습니다.

증여세와 양도세만 따지다 취득세를 빠뜨리는 경우가 많습니다. 국세와 지방세로 창구가 다릅니다.

증여로 취득하면 증여 취득 세율이 적용됩니다. 매매로 살 때와 세율이 다르고, 조건에 따라 중과되는 경우도 있습니다.

부담부증여는 채무 부분은 유상 취득, 나머지는 무상 취득으로 나누어 각각의 세율을 적용하는 구조입니다.

여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 붙고, 등기 비용도 듭니다.

이 노트의 취득세 계산기에서 취득 원인과 금액을 넣어 확인해 보세요.

금액이 크고 되돌리기 어려운 결정입니다. 최소한 아래는 계산해 보고 움직여야 합니다.

• 그냥 증여했을 때 자녀의 증여세와 취득세
• 부담부증여했을 때 자녀의 증여세·취득세 + 부모의 양도세
• 1세대 1주택 비과세 해당 여부 — 여기서 결과가 크게 갈립니다
• 지난 10년간 증여 내역 — 합산되어 공제가 이미 소진됐을 수 있습니다
• 자녀의 상환 능력 — 소득 없이 큰 채무를 승계하면 문제가 됩니다
• 주택 수 변화 — 자녀가 유주택자가 되면 청약과 취득세에 영향

이 글은 구조를 설명한 것이며 특정 방법을 권하는 것이 아닙니다. 세무 자문도 아닙니다.

증여세와 양도세는 취득 시기, 세대 구성, 주택 수, 조정대상지역 지정 여부에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 여기에 부담부증여까지 얽히면 일반적인 설명으로 판단할 수 있는 범위를 넘어섭니다.

실행 전에 반드시 세무 전문가와 상담하세요. 수십만원의 상담료가 수천만원을 가르는 자리입니다. 국세청 국세상담센터(126) 에서도 안내를 받을 수 있습니다.