부동산 세제개편안 — 기준이 '주택 수'에서 '실거주와 가액'으로

지금까지 부동산 세금은 **주택 수**를 중심으로 매겨졌습니다. 2주택이냐 3주택이냐에 따라 중과 여부가 갈렸습니다.

이 방식은 부작용이 있었습니다. **지방의 저가 주택 한 채가 수도권 고가 주택과 같은 <한 채>로 계산**되어, 상속받은 시골집 때문에 중과를 맞는 사례가 나왔습니다.

개편안은 기준을 **실거주 여부와 주택 가액**으로 바꿉니다. 실제로 사는 중간 가격대 1주택자의 부담은 낮추고, **비거주·초고가 주택**에는 과세를 강화하는 구조입니다.

즉 **집을 몇 채 가졌느냐보다 그 집에 사느냐**가 중요해집니다.

양도세에서 가장 큰 변화입니다. **장기보유특별공제**는 오래 가진 집을 팔 때 양도차익에서 일정 비율을 빼 주는 제도입니다.

지금은 **보유기간과 거주기간을 나눠** 각각 공제해 줍니다. 살지 않고 갖고만 있어도 보유공제는 받습니다.

개편안은 **2029년부터 보유공제를 없애고 거주기간만** 보게 합니다. 갖고만 있던 집은 공제가 크게 줄어듭니다.

**공제 한도도 생깁니다.** 2028년 20억원, 2029년부터 10억원입니다. 초고가 주택의 공제를 제한하는 장치입니다.

**시행까지 시간이 있다는 점**이 중요합니다. 지금 당장이 아니라 단계적으로 적용되므로, 매도 시점을 고민 중이라면 시행 시기가 판단 요소가 됩니다.

• 현재 — 보유기간 공제 + 거주기간 공제
• 2029년부터 — 거주기간 공제만
• 공제 한도 2028년 20억 / 2029년부터 10억

개편안에는 **취득 시점과 양도 시점 두 가지 기준**이 나옵니다. 하나만 보면 틀립니다.

일시적 2주택 관련 내용은 **2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득하고, 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도**하는 경우부터 적용되는 것으로 발표됐습니다.

즉 **언제 샀는지와 언제 파는지를 함께** 봐야 합니다. 둘 중 하나만 해당하면 적용되지 않을 수 있습니다.

부동산 세금은 **하루 차이로 금액이 크게 갈립니다.** 계약일인지 잔금일인지, 등기일인지에 따라 판단이 달라지므로, 시기가 애매하다면 **계약 전에 세무 상담을 받는 편이 안전합니다.**

**보유세는 6월 1일**이 기준입니다. 이 날짜에 소유한 사람이 그해 재산세와 종부세를 냅니다. 개편과 별개로 매년 반복되는 기준이니 매매 일정에 반드시 넣으세요.

확정되지 않은 개편안에 맞춰 **성급하게 움직이는 것은 위험합니다.** 국회 심의에서 내용이 바뀌면 판단 근거가 사라집니다.

대신 **지금 확정된 기준으로 내 상황을 계산해 두세요.** 현재 기준의 세액을 알아야 개편이 확정됐을 때 차이를 비교할 수 있습니다.

**거주기간 요건을 확인하세요.** 개편 방향이 실거주 중심이라면, 거주기간이 짧은 집은 앞으로 불리해집니다. 1세대1주택 비과세도 조정대상지역 취득이라면 2년 거주가 요건입니다. 실제로 살았던 기간을 정리해 두면 판단이 쉬워집니다.

**전입신고 기록과 계약서를 보관하세요.** 거주 사실은 증빙으로 판단됩니다. 기준이 거주 중심으로 옮겨갈수록 증빙의 중요성이 커집니다.

이 사이트의 계산기는 **현행 기준의 간이 추정**입니다. 개편안이 확정되면 반영하겠지만, 실제 세액은 개인 상황에 따라 달라지므로 **국세청·위택스에서 확인**하고 금액이 크면 세무 상담을 받으세요.