종부세 고지서 읽는 법 — 12월 15일까지, 분납·납부유예·고령자 공제

고지서의 숫자는 아래 순서로 계산됩니다. 순서를 알면 어느 칸에서 금액이 커졌는지 짚을 수 있습니다.

① 공시가격 합계에서 공제를 뺍니다. 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖의 개인은 9억원입니다(제8조①). 집을 두 채 가졌다면 두 채의 공시가격을 더한 뒤 9억원을 뺍니다.

② 공정시장가액비율 60%를 곱합니다. 법은 60~100% 범위에서 시행령으로 정하게 했고, 시행령은 100분의 60으로 두고 있습니다. 이렇게 나온 것이 과세표준입니다.

③ 세율을 곱합니다. 2주택 이하는 0.5~2.7%, 3주택 이상은 과세표준 12억원 초과 구간부터 2~5%로 높아집니다(제9조①).

④ 같은 부분에 이미 낸 재산세를 뺍니다. 재산세와 종부세가 같은 가격에 두 번 걸리지 않게 하는 장치입니다(제9조③). 고지서에 '공제할 재산세액'으로 따로 적혀 있습니다.

⑤ 1주택자 세액공제를 빼고, 농어촌특별세 20%를 더합니다. 고령자·장기보유 공제는 1세대 1주택자에게만 있습니다.

• 과세표준 = (공시가격 합계 − 12억 또는 9억) × 60%
• 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 재산세 중복분
• 1주택자는 고령자·장기보유 공제(합계 최대 80%)
• 납부할 금액 = 종부세 + 농어촌특별세(종부세의 20%)

과세표준 12억원까지는 주택 수와 관계없이 같습니다. 3억원 이하 0.5%, 6억원 이하 0.7%, 12억원 이하 1.0%입니다.

12억원을 넘는 구간부터 갈립니다. 2주택 이하는 25억원 이하 1.3%, 50억원 이하 1.5%, 94억원 이하 2.0%, 그 초과 2.7%입니다.

3주택 이상은 같은 구간이 2.0%, 3.0%, 4.0%, 5.0%로 올라갑니다. 과세표준 12억원은 공시가격 합계로 치면 약 29억원(9억원 공제 후 60%를 곱해 12억원)이라, 3주택자라도 그보다 아래면 세율은 2주택자와 같습니다.

여기서 '주택 수'는 소유자 개인 기준입니다. 부부가 각자 한 채씩 가지면 종부세는 각자 1주택으로 따로 계산되지만, 세대 기준인 '1세대 1주택자'에는 해당하지 않아 공제가 12억원이 아니라 각각 9억원입니다.

1세대 1주택자가 공시가격 15억원 아파트 한 채를 가진 경우입니다.

공제 12억원을 빼면 3억원, 여기에 60%를 곱한 과세표준은 1억 8천만원입니다. 세율 0.5%를 곱하면 90만원입니다.

같은 1억 8천만원 부분에 대해 재산세로 이미 낸 몫이 32만 4천원이라 이를 빼면 57만 6천원이 됩니다. 농어촌특별세 20%(11만 5,200원)를 더하면 69만 1,200원입니다.

이 사람이 만 70세이고 15년 넘게 보유했다면 고령자 40%와 장기보유 50%를 합쳐 90%이지만, 합계 한도가 80%라 80%만 적용됩니다. 57만 6천원의 80%를 빼면 11만 5,200원, 농어촌특별세를 더하면 13만 8,240원입니다. 같은 집인데 고지서가 5분의 1로 줄어듭니다.

실제 고지서는 여기서 세부담 상한을 한 번 더 봅니다. 재산세와 종부세를 합친 금액이 작년의 150%를 넘으면 넘는 부분은 걷지 않습니다(제10조). 공시가격이 크게 오른 해에 고지서가 계산보다 적게 나오는 이유가 대개 이것입니다.

고령자 공제는 과세기준일(6월 1일) 현재 나이로 정합니다. 만 60~64세 20%, 65~69세 30%, 70세 이상 40%입니다(제9조⑥).

장기보유 공제는 같은 날 기준 보유기간입니다. 5~9년 20%, 10~14년 40%, 15년 이상 50%입니다(제9조⑧).

둘은 함께 받을 수 있지만 합계가 80%를 넘을 수 없습니다(제9조⑤). 70세 이상이면서 10년 이상 보유했다면 40% + 40%로 이미 한도에 닿습니다.

이 공제는 1세대 1주택자만 받습니다. 집이 두 채면 나이와 보유기간이 아무리 길어도 공제가 없습니다. 다만 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택처럼 법이 1주택으로 봐 주는 경우가 있는데(제8조④), 이때도 그 추가 주택 몫의 세액에는 공제가 붙지 않습니다(제9조⑦⑨).

부부 공동명의 1주택은 원래 각자 9억원씩 공제받는 구조입니다. 매년 9월 16일~30일에 신청하면 한 사람을 납세의무자로 보아 12억원 공제와 고령자·장기보유 공제를 받는 방식으로 바꿀 수 있습니다(제10조의2). 어느 쪽이 유리한지는 나이와 보유기간에 따라 다르므로, 올해 신청을 놓쳤다면 고지서 금액을 두고 내년 9월에 다시 비교해 보세요.

분납은 낼 세액이 250만원을 넘으면 됩니다. 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 나눠 냅니다(제20조). 12월 15일 기한이면 이듬해 6월 중순까지입니다.

나눌 수 있는 금액은 정해져 있습니다. 세액이 250만~500만원이면 250만원을 넘는 부분, 500만원을 넘으면 절반까지입니다(시행령 제16조). 예를 들어 400만원이면 150만원을, 800만원이면 400만원까지 미룰 수 있습니다. 분납에는 이자가 붙지 않습니다.

고지서를 받은 사람은 납부기한(12월 15일)까지 분납 신청서를 내야 합니다. 홈택스에서 신청하면 세무서가 기한 내 낼 고지서와 분납분 고지서로 나눠 다시 보내 줍니다.

납부유예는 분납과 다릅니다. 집을 팔거나 물려줄 때까지 종부세 납부 자체를 미루는 제도입니다(제20조의2). 아래 네 가지를 모두 갖춰야 합니다.

유예받은 세액에는 나중에 낼 때 이자상당가산액이 붙고, 담보를 제공해야 합니다. 집을 팔거나 증여하거나 상속이 일어나면 유예가 끝나고 그때 한꺼번에 냅니다. 소득은 적은데 집값이 오른 은퇴자를 위한 제도라, 당장 현금이 없을 때 쓰는 것이지 절세 수단은 아닙니다.

• 과세기준일 현재 1세대 1주택자(부부 공동명의 1주택자 포함)
• 만 60세 이상이거나 그 집을 5년 이상 보유
• 직전 연도 총급여 7천만원 이하 또는 종합소득금액 6천만원 이하
• 올해 주택분 종부세가 100만원 초과 — 납부기한 만료 3일 전까지 신청

가장 흔한 착오는 주택 수입니다. 임대주택·사원용 주택처럼 합산에서 빠지는 주택이나, 일시적 2주택·상속주택처럼 1주택으로 봐 주는 경우는 9월 16일~30일에 신고나 신청을 해야 반영됩니다(제8조③⑤). 기간을 놓쳤다면 고지서에는 반영되지 않은 채 나옵니다.

이때 쓸 수 있는 길이 신고납부입니다. 고지서와 다르게 계산되는 사람은 12월 1일부터 15일 사이에 직접 과세표준과 세액을 신고할 수 있고, 그러면 고지는 없었던 것으로 봅니다(제16조③). 납부기한까지 신고하고 그 금액을 내면 됩니다.

기한이 지난 뒤에 잘못을 알았다면 경정청구로 바로잡습니다. 이미 낸 세금을 돌려받는 절차라 시간이 걸리므로, 이상하다 싶으면 15일 전에 홈택스에서 부과 내역부터 확인하세요.

카드로 낼 수 있지만 국세라 납부대행 수수료가 붙습니다. 재산세(위택스)와 창구가 다르다는 것도 기억해 두세요. 종부세는 홈택스·손택스입니다.

2026년 세제개편안에는 1세대 1주택 공제를 12억원에서 올리는 등 종부세 기준을 바꾸는 내용이 들어 있습니다. 하지만 국회를 통과하기 전까지는 아무것도 바뀌지 않습니다.

종부세 납세의무는 6월 1일에 이미 성립했습니다. 올해 12월 고지서는 현행 법(공제 12억원·9억원, 비율 60%)으로 계산되어 나오므로, 개편안을 기다리며 납부를 미루면 가산세만 붙습니다.

이 사이트의 보유세 계산기도 현행 법만 반영합니다. 개편안이 통과되면 시행 시기와 함께 계산기와 이 글을 고치겠습니다.