부동산 직거래, 중개보수 아끼려다 잃는 것들

중개보수를 <계약서 써 주는 값>으로 생각하기 쉽지만, 실제로는 몇 가지가 묶여 있습니다.

**권리관계 확인** — 등기부, 건축물대장, 토지대장을 확인하고 문제를 걸러냅니다. 공인중개사는 확인·설명 의무가 있습니다.

**중개대상물 확인·설명서** — 법정 서식으로, 물건의 상태와 권리관계를 문서로 남깁니다. 나중에 분쟁이 생기면 중요한 증거가 됩니다.

**공제(손해배상 책임)** — 공인중개사는 공제에 가입되어 있습니다. 중개인의 과실로 손해를 입으면 일정 한도까지 배상받을 수 있습니다.

**거래 진행 관리** — 잔금일 조율, 등기 이전 일정, 대출 실행 시점 맞추기 등 실무를 조율합니다.

직거래를 하면 이 네 가지가 전부 본인 몫이 됩니다. 특히 **공제가 사라지는 것**이 가장 큰 차이입니다. 문제가 생겨도 책임을 물을 상대가 없습니다.

• 권리관계 확인 의무 — 없어짐
• 확인·설명서 — 작성되지 않음
• 공제 배상 — 적용 안 됨
• 일정 조율 — 당사자가 직접

**등기부등본** — 계약 전, 계약 당일, 잔금 당일 세 번 확인합니다. 갑구에서 소유자와 가압류·경매개시결정을, 을구에서 근저당 채권최고액을 봅니다. 인터넷등기소에서 700원이면 열람됩니다.

**건축물대장** — 위반건축물로 등재되어 있는지 확인합니다. 위반건축물이면 대출과 보증에 제약이 생기고 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 정부24에서 무료로 뗍니다.

**토지이용계획확인원** — 개발 제한이나 도시계획상 제약을 봅니다. 토지이음에서 확인합니다.

**신분증과 등기권리증** — 계약 상대가 실제 소유자인지 대조합니다. 대리인이라면 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인해야 합니다.

**국세·지방세 완납증명서** — 체납이 있으면 압류로 이어질 수 있습니다.

공동소유라면 **공유자 전원의 동의**가 필요합니다. 한 사람과만 계약하면 효력에 문제가 생깁니다.

직거래에서는 계약서가 유일한 안전장치입니다. 국토교통부 표준계약서 서식을 쓰는 것이 안전합니다.

**잔금일 근저당 말소 특약** — 매도인이 잔금으로 대출을 상환하고 근저당을 말소한다는 내용을 명시합니다. 동시이행으로 처리하는 것이 원칙입니다.

**대출 미승인 시 계약 해제** — 매수인이 대출을 이용한다면, 승인이 거절될 경우 계약금을 반환하고 무효로 한다는 조항을 넣습니다.

**하자에 대한 책임 범위** — 누수, 결로, 보일러 상태 등을 확인한 시점과 책임 소재를 적습니다.

**등기 이전 기한** — 잔금일로부터 언제까지 소유권 이전 등기를 마칠지 정합니다.

계약금은 **매도인 본인 명의 계좌**로만 보내세요. 다른 사람 계좌를 요구하면 그 자체로 위험 신호입니다.

중개인이 없다고 생략되는 법적 절차는 없습니다.

**부동산 거래신고** — 매매 계약을 체결하면 30일 이내에 관할 시·군·구에 신고해야 합니다. 중개거래는 중개사가 하지만, 직거래는 **당사자가 직접** 해야 합니다. 신고하지 않으면 과태료가 부과됩니다.

**소유권 이전 등기** — 잔금 후 등기를 넘겨야 소유권이 이전됩니다. 법무사에게 맡기는 것이 일반적이고 비용이 듭니다. 셀프 등기도 가능하지만 서류가 복잡합니다.

**취득세 신고·납부** — 취득일로부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.

**임대차라면 전입신고와 확정일자** — 잔금 당일에 처리합니다. 하루만 늦어도 그 사이 설정된 권리에 밀립니다.

판단 기준은 명확합니다. **아끼는 중개보수와, 문제가 생겼을 때의 손실 규모**를 견주는 것입니다.

매매가 5억이라면 중개보수는 상한요율 기준으로 수백만 원입니다. 적지 않은 돈입니다.

그런데 권리관계 문제로 소유권을 온전히 못 얻거나, 선순위 권리에 밀려 보증금을 잃으면 손실은 억 단위입니다. 기대값으로 보면 비교가 안 됩니다.

그래서 **거래 상대를 잘 알고, 물건의 권리관계가 단순하며, 본인이 서류를 볼 줄 아는 경우**에 한해 직거래를 고려하는 것이 합리적입니다. 가족 간 거래나 근저당이 전혀 없는 물건이 여기 해당합니다.

절충안도 있습니다. 중개는 받지 않되 **법무사에게 계약서 검토와 등기를 맡기는 것**입니다. 중개보수보다 훨씬 적은 비용으로 서류 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

매매 중개보수의 상한이 얼마인지는 이 사이트의 계산기로 미리 확인해 보세요. 아끼는 금액을 알아야 비교가 됩니다.